# Ek Madde 6
Yapı Kooperatifleri Tapu Devri Şartı

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Ek Madde 6, inşaatını etaplar halinde sürdüren yapı kooperatiflerini ilgilendiren kritik bir tapu devri yasağı getiriyor. Buna göre; kooperatif, konut veya iş yerlerini ortaklarına tahsis etmiş ya da teslim etmiş olsa bile, planlanan tüm etaplardaki inşaatlar tamamlanmadıkça tahsis edilen gayrimenkullerin tapusunu ortaklarına devredemez. Yani bir kooperatifin yalnızca bir etabı bitirmesi, o etaptaki dairelerin tapusunu verebilmesi için yeterli değildir. Projenin bütünü (örneğin 3. etap da dahil) tamamlanana kadar hiçbir üye adına tapu tescili yapılamaz. Bu düzenleme, yarım kalan projelerin önüne geçmeyi ve ortakların mağduriyetini önlemeyi amaçlıyor. Madde metninde ayrıca "Geçici Hüküm" başlığına yer verilmiş olup, geçiş sürecine ilişkin özel kurallar bu hükümde düzenlenmektedir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir senaryo üzerinden düşünelim: Örnek kooperatifiniz 4 blokluk bir site projesi başlatıyor. İlk iki bloğu bitirip üyelerine teslim ediyor ve tapularını vermek istiyor. Ancak üçüncü ve dördüncü bloklar henüz ihale aşamasında. Yeni maddeye göre, bu iki blok tamamlanmadan tapu devirleri yapılamaz. Bu durumda üyeler fiilen dairelerinde otursa bile, kooperatif tüzel kişiliği üzerinde görünen arsa tapusu devam eder. Bu da kooperatifin kredi başvurularında teminat göstermesi, yeni etap için finansman bulması açısından avantaj oluşturabilir; ancak üyeler açısından bekleyiş ve belirsizlik demektir. Sicil işlemlerinde tapu müdürlükleri, bu maddeye aykırı devir taleplerini reddedecektir. Kooperatif yönetiminin noter, tapu ve sicil süreçlerinde bu yasağı bilerek hareket etmesi; aksi halde hem hukuki hem cezai yaptırımlarla karşılaşması söz konusudur. Bu tarz mevzuat değişikliklerini anlık takip etmek için SicilAI platformu üzerinden güncel kanun metinlerine erişmek, kooperatif yöneticilerine büyük kolaylık sağlar.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Tüm etaplar bitmeden tapu devri denemesi: Bu işlem tapu müdürlüğünce resen reddedilir; ayrıca ortaklara karşı sözleşme ihlali doğar.
• Üyelerin eksik bilgilendirilmesi: Taahhütname veya ön sözleşmelere "tapu devri ancak tüm inşaatların tamamlanmasıyla yapılır" kaydı eklenmezse, toplu davalar açılabilir.
• Etaplar arası geçişte maliyet artışı: Tamamlanmayan etaplar nedeniyle arsa üzerindeki ipotek ve şerhler uzun süre kalkmayabilir, bu da yeni finansman bulmayı zorlaştırır.
• Yönetim kurulunun kişisel sorumluluğu: Maddeye aykırı olarak tapu devri için işlem başlatılması halinde, yönetim kurulu üyeleri hakkında tazminat davası gündeme gelebilir.
• Geçici hüküm belirsizliği: Madde metnindeki "Geçici Hüküm" başlığı altında ayrıca düzenleme yapılmadıysa, yürürlük tarihi itibarıyla devam eden projelerde derhal uygulama riski bulunur.