# Madde 25
Köy Orta Malı Tescili Alım Satım

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu hüküm, köylülerin ortak kullanımına ayrılmış mera, baltalık, otlak, yaylak gibi taşınmazların tapuya tescil edilmesi ve el değiştirmesi konusunda özel kurallar çıkarılmasını emretmektedir. 1580 sayılı Belediye Kanunu’nun 159. maddesi ile 2510 sayılı İskan Kanunu’nun 21. maddesi kapsamındaki yerler ayrık tutulmuş; bunun dışında kalan köy orta mallarının tabi olacağı kayıt ve satış usulünün ayrıca düzenleneceği belirtilmiştir.

Kısaca ifade etmek gerekirse; bu tür taşınmazlar normal bir özel arazi gibi serbestçe satılabilen mal değildir. Mera ve baltalıkların niteliği, kamu yararına tahsis edilmiş “topluluk malı” olmasıdır. Bu sebeple mülkiyet hakkı ve kullanım yetkisi ancak özel kanuni şartların oluşmasıyla gündeme gelebilir. Bugün bu alandaki temel düzenleme 4342 sayılı Mera Kanunu’dur. Şirketler ve girişimciler bu tür arazilere yatırım planlarken doğrudan tapudan satın alma beklentisiyle hareket etmemelidir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir işletmenin, köy tüzel kişiliği üzerinde görünen mera vasıflı bir arsa üzerinde hayvancılık tesisi veya enerji yatırımı kurmak istediğini düşünelim. Doğrudan satın alma yapılıp tapuda devir gerçekleştirilemez. Öncelikle ilgili tarım il müdürlüğü veya mera komisyonuna başvurarak tahsis amacı değişikliği sürecinin başlatılması gerekir. Bu süreçte mera vasfının kaldırılması, bedel tespiti, yetkili idare onayı ve tescil bildirimi gibi birçok idari işlem tamamlanmalıdır.

Sicil işlemlerinde, tapu müdürlüğü ancak idari tahsis kararı ve yetkili organların satış onayı varsa işlem yapar. Aksi hâlde taraflar arasında yapılan satış vaadi ve benzeri sözleşmeler hukuken geçerli olmaz. Bu yüzden yatırımcıların mera tahsis durumunu, kadastro parsel bilgilerini ve yetkili komisyon kararlarını birlikte değerlendirmesi zorunludur. Tapu kaydındaki vasıfları ve mera tahsis kayıtlarını hızlı biçimde doğrulamak için SicilAI üzerinden ön sorgulama yapılması, sürecin başında doğru yöntemi belirlemek açısından oldukça faydalıdır.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Yetkisiz satış yapılması: Köy tüzel kişiliği adına sadece muhtar veya bir grup köylünün imzasıyla mera satışı yapılamaz; idari izin ve komisyon kararı olmadan düzenlenen sözleşmeler geçersizdir.
• Tahsis amacı değişikliği yapılmadan kullanım: Mera ve baltalık vasfı sürerken arazi üzerinde tesis kurulmaya çalışılırsa idari para cezası ve yıkım kararı riski ortaya çıkar.
• Eksik belgeyle tapuya gidilmesi: Bakanlık onayı, mera komisyonu kararı ve bedel tespit tutanağı tamamlanmadan tapu müdürlüğünde tescil veya ferağ işlemi yapılmaz.
• Kadastro sürecine itiraz edilmemesi: Bir taşınmazın mera olarak sınırlandırılması hatalıysa askı süresi içinde dava açılmalıdır; süre kaçırıldığında düzeltilme ihtimali oldukça zorlaşır.
• Genel hükümlere göre sözleşme hazırlanması: Köy orta malı niteliğindeki taşınmazlar için sıradan bir gayrimenkul satış sözleşmesi düzenlenmesi, tarafları yanlış sonuçlara götürebilir ve ileride ağır maddi kayıplara sebebiyet verebilir.