# Madde 27
Tapu Kanunu Madde 27 Rehberi

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Önemli not: İncelenmesi istenen orijinal madde metni sisteme boş olarak ("<p></p>") aktarılmıştır. Bu nedenle aşağıdaki rehber, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 27. maddesinin bulunduğu bölümün genel mantığı (tapu sicili işlemleri, taşınmaz üzerindeki hakların kayıt altına alınması, ilgililerin tapu idaresiyle ilişkisi) üzerinden kurgulanmıştır. Madde metni tarafınızca tam olarak yüklendiğinde içeriğin güncellenmesi gerekir.

Özü itibarıyla Tapu Kanunu'nun bu bölümündeki maddeler, bir taşınmaz üzerinde mülkiyet, ipotek, irtifak, intifa, satış vaadi, kira şerhi gibi hakların nasıl kurulacağını, kimlerin bu kayıtları görebileceğini ve tapu idaresinin bu işlemlerdeki yetki ve sorumluluğunu belirler. Kanun olduğu için burada prosedürün ayrıntısından çok hakkın doğuşu, sınırları ve devletin güvence rolü öne çıkar. İş dünyası açısından kritik nokta şudur: Tapu siciline yazılmayan bir hak, üçüncü kişilere karşı kural olarak ileri sürülemez; yani "elimde sözleşme var" demek tek başına yeterli değildir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Senaryo: Limited şirketiniz, üretim tesisi olarak kullanacağı bir taşınmazı satın alıyor ve satıcıya 6 ay vadeli ödeme yapmayı taahhüt ediyorsunuz. Bu durumda alıcı olarak güvencenizi ipotek veya satış vaadi şerhi ile tapu siciline işletmeniz gerekir. Aksi hâlde satıcının aynı taşınmazı üçüncü bir kişiye satması veya taşınmaz üzerine başka bir alacaklı lehine ipotek tesis etmesi hâlinde, iyi niyetli üçüncü kişinin hakkı sizin sözleşmenizin önüne geçebilir.

Benzer şekilde şirket merkezinizi taşıdığınızda, ticaret sicil kayıtlarında beyan ettiğiniz adresin tapu kaydıyla uyumlu olması gerekir; aksi hâlde tebligatlar geçersiz sayılabilir ve şirket aleyhine kesinleşmiş sonuçlar doğar. Banka kredisi, leasing veya teminatlı borçlanma süreçlerinde de taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh, beyan kayıtları olup olmadığını işlem öncesinde kontrol etmek zorunludur. SicilAI üzerinden şirket ve taşınmaz kayıtlarını birlikte takip ederek, işlem öncesi risk taramasını tek ekranda yapabilir; tapu müdürlüğüne gitmeden önce eksik belge nedeniyle randevu kaybını önleyebilirsiniz.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Sözlü/sözleşmesel hakkı sicile işletmemek: Satış vaadi, kira veya ön alım hakkını şerh ettirmeyen esnaf, aynı taşınmazın başkasına satılması hâlinde hakkını kaybedebilir.
• Vekâletname kapsamı hatası: Taşınmaz satışı, ipotek tesisi ve bağışlama için vekâletnamede açık yetki bulunmazsa tapu müdürlüğü işlemi reddeder.
• Şirket adına yetki belgesi eksikliği: Limited/A.Ş. adına işlem yapacak kişinin temsil ve ilzam yetkisinin güncel ticaret sicil kaydıyla doğrulanması gerekir; süresi geçmiş temsil belgesi işlemi sakatlar.
• Kayıt üzerindeki gizli yükler: İpotek, haciz, intifa, irtifak, kamulaştırma şerhi gibi kayıtların gözden kaçırılması, devralınan taşınmazla birlikte borcun da devralınması sonucunu doğurabilir.
• İyi niyet varsayımına aşırı güvenmek: Tapu kaydına güvenerek hak kazanma kuralı, ağır ihmal hâlinde koruma sağlamaz; tapu kaydının geçmişini ve dayanak belgelerini mutlaka inceleyin.
• Vergi ve harç yükümlülüklerinin atlanması: Tapu harcı, değer artış kazancı ve KDV yükümlülükleri yerine getirilmezse işlem tamamlansa bile sonradan cezalı tarhiyat riski doğar.

Bu nedenle her taşınmaz işlemi öncesinde hukuki durum tespiti, güncel tapu kaydı ve yetki belgesi kontrolü yapılmalı; maddenin tam metni sisteme eklendiğinde rehber somut fıkralar ve sürelerle güncellenmelidir.