# Madde 28
Tapu İşlemleri İdari Emirle Durdurulamaz

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 28. maddesi, tapuya yapılacak işlemlerin idari makamların keyfi emirleriyle askıya alınamayacağını hükme bağlar. “Akde ve tescile müteallik” ifadesi, özellikle satış sözleşmesine dayanan mülkiyet devirlerini, ipotek tesisini ve ayni hak kurulmasını kapsar. Normal şartlarda hiçbir kamu kurumu, belediye, valilik veya bakanlık; yazılı bir görüş yazısı, bilgi notu ya da sözlü bir talimatla tapu müdürlüğüne “şu işlemi yapma” diyemez. Tapu sicilinin asıl işlevi hukuki güvenlik sağlamaktır; bu nedenle işlemler ancak kanunda öngörülen sınırlamalar, mahkeme kararı veya kanunun açıkça yetki verdiği hâllerde durdurulabilir. Prensip olarak idarenin hiçbir iradesi, tek başına tapu işleminin önünde engel teşkil edemez.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir işletmenin gayrimenkul alımı sırasında karşılaşabileceği en tipik senaryo şudur: Bir şirket, üzerine fabrika binası yapmak üzere bir arsa satın alır ve sözleşme imzalanır. Satıcının önceki bir vergi borcu nedeniyle vergi dairesi tapu müdürlüğüne yazı yazarak devrin durdurulmasını isterse, müdürlüğün bu talebe dayanarak satışı askıya alması hukuken mümkün değildir. Çünkü madde, idari emirleri değil yalnızca yargı kararını ve yasal kısıtlamaları geçerli engel olarak tanır. Bu durumda işlem normal şekilde tamamlanır ve devir gerçekleşir. Ticari hayatın hızı bu garantiye bağlıdır; girişimciler, bürokratik bir engelin son anda karşılarına çıkması riskini taşımadan sözleşme yapabilir. SicilAI olarak hazırladığımız bu rehberde vurguladığımız temel nokta, yatırımcıların ve esnafın; işlem sırasında gelen idari yazıları ciddiye alması ama bunların tescil engeli olarak görülmemesi gerektiğidir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• İdari emir ile hukuka uygun “takyit” (şerh/kısıtlama) işlemlerini karıştırmayın. Kanundan doğan aile konutu şerhi veya mahkemece konulan ihtiyati tedbir gibi durumlar tescil engeli oluşturabilir; bunlar bu maddenin kapsamı dışındadır.
• Satıcının borçları nedeniyle gelen haciz bildirimleri idari emir sayılmaz; icra müdürlüğü kararı olduğu için devir o anda durdurulabilir. Bu sebeple maddeyi “her durumda işlem yürür” şeklinde yorumlamak hatadır.
• Tapu müdürlüğünün işlemi durdurmak için “tasarruf yetkisinin kısıtlanması” yoluna gittiği durumlarda hukuki dayanağı mutlaka inceletin; aksi hâlde geç gelen tescil, teminat mektubu sürelerinin uzamasına veya satın alınan malın üçüncü kişilere satılmasına yol açabilir.
• Sözleşmenin imzalanması ile tescil arasında geçen sürede yeni bir idari yazı gelirse, bunu belgeleyin ve itiraz hakkınızı kullanarak işleme devam edilmesini yazılı talep edin; aksi hâlde hak kaybı yaşanabilir.