# Madde 3
Yabancı Taşınmaz Edinimi Bildirim Yükümlülüğü

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu düzenleme, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesinin yedinci fıkrası uyarınca getirilen bir idari altyapı kuralıdır. Söz konusu fıkra, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ve yabancı ülkelerde kendi ülke kanunlarına göre kurulmuş ticaret şirketlerinin Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı aynî hak edinmesini belirli bölgelerde yasaklar ya da sınırlandırır. İşte bu madde, hangi alanların yasaklı olduğu bilgisinin merkezi bir komisyona eksiksiz ve zamanında iletilmesini sağlamak için devreye girmiştir.

Kısaca bu hüküm, ilgili kurum ve kuruluşlara şu görevi verir: 35. maddenin yedinci fıkrasında belirtilen coğrafi kısıtlılık alanlarının (askeri bölge, özel güvenlik bölgesi, stratejik alanlar vb.) yüzölçümlerini; valiliklere de imar planı sınırları içinde kalan toplam bölge alanlarını, belirlenen komisyona maddenin yürürlük tarihinden itibaren en geç üç ay içinde bildirin. Bu sayede devlet, yabancılara satılamayacak veya devredilemeyecek yerlerin güncel bir envanterini çıkarmış olur. İkinci fıkrası ise Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir; dolayısıyla yürürlükte yalnızca birinci fıkra vardır.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir yabancı yatırımcı veya yurt dışında kurulu bir ticaret şirketi, Türkiye'de fabrika kurmak ya da lojistik merkezi satın almak istediğinde taşınmazın bulunduğu bölgenin bu yasaklı alanlar listesinde olup olmadığı kritik önem taşır. Örneğin, İstanbul'un bir ilçesinde uygulama imar planına dahil olan bir araziye talip olan Alman sermayeli bir şirket düşünelim. Valilik, o ilçede yabancıların mülkiyet edinemeyeceği yerlerin toplam büyüklüğünü ve imar planı sınırlarını belirleyip komisyona bildirmişse, tapu müdürlüğü başvuruyu bu verilere göre değerlendirir. Eğer taşınmaz yasaklı bölgede kalıyorsa, tapu devri reddedilir; kalmıyorsa işlem ilerler. Bu nedenle şirketlerin, satın alma öncesinde yalnızca arsa değil, o bölgenin idari bildirim statüsünü de araştırması gerekir.

Bu süreçte güncel ve doğru veriye ulaşmak çok önemlidir. SicilAI olarak, özellikle gayrimenkul danışmanları ve yabancı sermayeli şirketlerin hukuk birimleri, madde kapsamındaki komisyon kararlarını ve bildirimleri takip etmelidir. Çünkü taşınmazın yasaklı alanda olup olmadığı, tamamen ilgili kurumların yaptığı bu bildirimle ortaya çıkar. Bildirim yapılmamış bir bölgede alıcı ve satıcı iyi niyetli olsa bile ilerleyen süreçte tapu iptali ve tazminat riski doğabilir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• İlgili kurumların bildirim süresine (üç ay) uymaması halinde yasaklı alanların listesi güncellenemez; bu da yabancı yatırımcıların eksik bilgiyle işlem yapmasına yol açabilir. Bu durumda alıcının mağduriyeti doğar.
• Tapu müdürlükleri, komisyona bildirilmemiş alanlarda yabancı lehine tescil yaparak hukuka aykırı bir işlem tesis edebilir. Bu işlem daha sonra mahkeme kararıyla iptal edilebilir ve taraflar açısından ciddi kayıplara neden olur.
• Maddenin ikinci fıkrasının iptal edilmiş olması göz ardı edilmemelidir. Eski mevzuata ya da iptal edilen fıkraya dayanılarak yapılan yorum ve işlemler geçersizdir; bu nedenle yalnızca yürürlükteki hüküm esas alınmalıdır.
• İmar planı sınırları ile yasaklı alanlar arasındaki çakışmalar zaman zaman yaşanabilir. Bu çakışma, bir taşınmazın bir kuruma göre satılabilir, diğerine göre satılamaz görünmesine neden olabilir. Bu nedenle tarafların birden fazla kamu kuruluşundan teyit alması gerekir.