# Madde 35
Yabanci tasinmaz edinimi sinirlari Tapu Kanunu 35 madde
Resmi Kanun Metni
(Yeniden Düzenleme: 29/12/2005-5444/1 md.; Değişik: 3/5/2012-6302/1 md.)
Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu ve kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.[4]
Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.
Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.[5]
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği ilgili Bakanlıkça takip edilir.
Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde ve bu yerlere ait değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri değişikliklerin yapıldığı tarihten itibaren bir ay içinde Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgeleri ve değişiklik kararlarına ait harita ve koordinat değerleri ise İçişleri Bakanlığınca aynı sürede Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren bir yıl sonra bu fıkra uyarınca gönderilen belge ve bilgilere göre tapu işlemleri yürütülür.
Bu madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyenler ile bu maddenin birinci fıkrası kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?
2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi, Türkiye’de yabancı uyruklu gerçek kişilerin ve yurt dışında kurulmuş ticaret şirketlerinin taşınmaz (arsa, tarla, konut, işyeri) ve sınırlı ayni hak (ipotek, intifa hakkı gibi) edinme şartlarını düzenler. Kural olarak yabancılar, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı ise ve kanuni sınırlamalara uyuyorsa Türkiye’de mülk edinebilir. Ancak bu hak sınırsız değildir: Bir yabancının edindiği taşınmazların toplam alanı, ilçe yüz ölçümünün %10’unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı bu kişi başı limiti iki katına kadar artırabilir. Yabancı ticaret şirketleri ise ancak özel kanun hükümleri varsa taşınmaz edinebilir; aksi hâlde doğrudan edinemezler. Rehin (ipotek) işlemlerinde alan sınırları uygulanmaz. Ayrıca satın alınan yapısız taşınmaz için iki yıl içinde bir proje geliştirilip ilgili Bakanlığa sunulması zorunludur; bu proje onaylanmazsa veya süresinde gerçekleştirilmezse taşınmaz tasfiye edilebilir.
💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması
Bir şirket sahibi veya esnaf olarak bu maddeyi bilmeniz gereken asıl senaryo şudur: Türkiye’de faaliyet gösteren ve ortakları arasında yabancı uyruklu gerçek kişiler veya yurt dışında kurulmuş tüzel kişiler bulunan bir şirketiniz varsa, şirket üzerinden taşınmaz satın almak istediğinizde bu madde devreye girer. Örneğin, Almanya’da kurulu bir GmbH’nin Türkiye’de depo veya fabrika arsası alabilmesi için özel bir kanun hükmünün (örneğin, bazı sektörlerde yatırım izni) bulunması gerekir. Aksi hâlde tapu müdürlüğü satışı reddeder. Yabancı gerçek kişi ortaklarınız için de ilçe bazında %10 ve kişi başına 30 hektar limitleri hesaplanır. Eğer şirketiniz üzerinden değil de doğrudan yabancı bir yatırımcı adına taşınmaz alınıyorsa, iki yıl içinde proje sunma zorunluluğu özellikle arsa yatırımlarında kritik bir takvimdir. Bu proje süreci, tapu kütüğüne işlenir ve ilgili Bakanlıkça takip edilir. SicilAI olarak hazırladığımız bu rehberde, özellikle yabancı ortaklı şirketlerin kuruluş aşamasında taşınmaz edinme planlarını şirket ana sözleşmesine işlemelerini ve tapu işlemlerinden önce uzman bir danışmandan görüş almalarını öneriyoruz.
⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler
- Ülke listesi hatası: Cumhurbaşkanı tarafından belirlenmemiş bir ülke vatandaşı adına işlem yapılmaya çalışılırsa tapu işlemi doğrudan reddedilir. Güncel listeyi kontrol etmeden sözleşme imzalamayın.
- %10 ilçe sınırının aşılması: Aynı ilçede daha önce edinilmiş taşınmazlar da bu hesaba dahil edilir. Limit dolmuşsa satış gerçekleşmez; bu yüzden tapu müdürlüğünden güncel kapasite bilgisi alınmalıdır.
- 30 hektar kişi başı limiti: Ülke genelinde birden fazla ilde taşınmaz alınması durumunda toplam alan hesaplanır. Aşılması hâlinde fazla kısım tasfiye edilebilir.
- Proje sunma zorunluluğunun kaçırılması: Yapısız taşınmaz (örneğin boş arsa) alındıktan sonra 2 yıl içinde ilgili Bakanlığa proje sunulmazsa, taşınmazın bedeli ödenerek tasfiye edilmesi gündeme gelir.
- Miras yoluyla edinimde sınır: Madde kapsamındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlarda da süre tanınmadan tasfiye riski oluşabilir. Miras işlemlerinde mutlaka hukuki destek alın.
- Askeri ve güvenlik bölgeleri: Bu bölgelerdeki tapu işlemleri ancak Millî Savunma Bakanlığı’nın gönderdiği harita ve koordinat değerlerine göre yürütülür. Bu bölgelerde satış işlemi uzun sürebilir veya reddedilebilir.
- Tasfiye süreci: Maddeye aykırı edinimlerde Maliye Bakanlığı en fazla 1 yıl süre verir. Bu sürede malik kendi satmazsa, taşınmaz devletçe satılarak bedeli hak sahibine ödenir; bu da genellikle piyasa değerinin altında bir sonuç doğurur.
Bu İşlemi mi Yapıyorsunuz?
Tescil işlemlerinizde zaman kaybetmeyin. Yapay zeka ile evraklarınızı saniyeler içinde test edin.
Yapay Zeka Motorunu Çalıştırİşlemleriniz %100 güvenli ve KVKK uyumlu olarak gerçekleştirilir.