# Madde 36
Yabancı Sermayeli Şirketler Taşınmaz Edinimi
Resmi Kanun Metni
(Yeniden Düzenleme: 3/7/2008-5782/2 md.; Değişik: 3/5/2012-6302/2 md.)
29/5/2009 tarihli ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanununun 28 inci maddesi kapsamındaki kişiler hariç olmak üzere yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip oldukları veya yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabilme veya görevden alabilme yetkisine sahip oldukları Türkiye’de kurulu tüzel kişiliğe sahip şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.
Birinci fıkrada belirtilen şirketlerin Türkiye’de kurulu başka bir şirkete doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması durumunda, yabancı yatırımcının ortak olunan şirketteki nihai ortaklık oranının yüzde elli veya daha fazla olması halinde; yabancı yatırımcıların, taşınmaz maliki yerli sermayeli şirketlerin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlasını doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki mevcut yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucunda yüzde elli veya daha fazlasına ulaşması durumunda da aynı esaslar geçerlidir.
18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu şirketlerin, askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve aynı Kanunun 28 inci maddesi çerçevesinde belirlenen bölgelerdeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri Genelkurmay Başkanlığının ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir. Bu fıkra kapsamında yapılacak değerlendirmelerde, edinimin ülke güvenliğine uygunluğu esas alınır.
Yukarıdaki fıkralar kapsamı dışında kalan yabancı sermayeli şirketler, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler.
Taşınmaz rehni tesisinde, taşınmaz rehninin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde, şirket birleşmelerinden ve bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde, organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz.
Bu madde kapsamında edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir.
Bu madde hükümlerine aykırı şekilde edinildiği veya kullanıldığı tespit edilen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, Maliye Bakanlığınca verilecek süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınmasını müteakip Ekonomi Bakanlığı tarafından çıkarılan yönetmelikle düzenlenir.
🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?
Tapu Kanunu'nun 36. maddesi, Türkiye'de kurulu şirketler üzerinden yabancı yatırımcıların taşınmaz (arsa, bina) ve sınırlı ayni hak (ipotek, üst hakkı gibi) edinmesinin yolunu düzenler. Kural şudur: Yabancı uyruklu gerçek kişiler, yabancı ülkelerde kurulmuş tüzel kişiler ve uluslararası kuruluşlar, bir Türk şirketinin en az %50 hissesine sahipse veya şirketteki yönetim kurulunun çoğunluğunu atama/görevden alma yetkisini elinde bulunduruyorsa, bu şirket ana sözleşmesinde yazılı faaliyet konusunu yürütmek amacıyla taşınmaz alabilir ve kullanabilir. Yani doğrudan kişisel alımın aksine, madde şirket üzerinden yatırımı teşvik eden bir çerçeve kurar.
İkinci fıkra önemli bir genişleme getirir: Bir Türk şirketi başka bir Türk şirketine ortak olduğunda, yabancı yatırımcının o şirketteki "nihai ortaklık oranı" hesaplanır. Bu oran %50 veya daha fazla ise, aynı esaslar geçerlidir. Ayrıca, taşınmaz sahibi yerli bir şirketin hisselerinin yarısından fazlasının yabancı yatırımcıya devredilmesi veya mevcut yabancı sermayeli bir şirkette hisse devriyle ortaklık oranının %50 eşiğini aşması durumunda da madde hükümleri uygulanır.
Dikkat edilmesi gereken istisnalar da var: Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve özel güvenlik bölgelerindeki alımlar önceden izne tabidir. Bu izin, genel olarak Genelkurmay Başkanlığı'ndan, özel güvenlik bölgelerinde ise valilikten alınır. Ayrıca taşınmaz rehni (ipotek), bankaların kredi tahsilatı, şirket birleşme/bölünme işlemleri, organize sanayi ve serbest bölgeler gibi özel yatırım alanlarındaki edinimlerde bu madde uygulanmaz.
💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması
Bir örnekle anlatalım: Almanya merkezli bir makine üreticisi, İstanbul'da kendi adına değil de Türkiye'de kurduğu ve %70 hissedarı olduğu "Anadolu Makine A.Ş." üzerinden bir depo satın almak istediğinde, bu madde devreye girer. Şirketin ana sözleşmesinde depo işletmeciliği veya üretim faaliyeti yazıyorsa, tapuda taşınmazı şirket adına tescil ettirmesi mümkündür. Eğer taşınmaz askeri yasak bölge sınırları içindeyse, önce Genelkurmay Başkanlığı'ndan izin alınmadan tapu işlemi yapılamaz.
Öte yandan, bu madde yalnızca taşınmaz alımını kolaylaştırmaz; aynı zamanda sonrasında bir denetim mekanizması öngörür. Valilikler, tapu kayıtları üzerinden bu şekilde edinilen taşınmazların ana sözleşmedeki faaliyet konusuna uygun kullanılıp kullanılmadığını belirli aralıklarla izler. SicilAI olarak özellikle şirket ana sözleşmesindeki faaliyet konusu ile taşınmazın kullanım amacının uyumlu olmasına dikkat edilmesini öneriyoruz; aksi takdirde sonradan tasfiye riskiyle karşılaşabilirsiniz.
Bu noktada şirket kuruluşu veya hisse devri süreçlerinde, yabancı ortağın pay oranının %50 eşiğinin altında mı üstünde mi olduğunun tespiti kritik önem taşır. Bu eşik, maddenin uygulanıp uygulanmayacağını belirler.
⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler
- Hisse oranının %50'nin altına düşmesi veya yönetim kontrolünün kaybedilmesi durumunda, önceden yapılan taşınmaz ediniminin hukuka aykırı hale gelme riski doğar; bu durumda tapu iptali veya tasfiye gündeme gelebilir.
- Taşınmazın, ana sözleşmede belirtilen faaliyet konusu dışında kullanılması, maddeye aykırı kullanım sayılır ve idari yaptırıma yol açar.
- Askeri yasak bölge veya özel güvenlik bölgesinde izinsiz taşınmaz edinimi, tapu işleminin iptaline ve taşınmazın bedele çevrilmesine neden olabilir.
- Maliye Bakanlığı'nca verilen süre içinde taşınmazı tasfiye etmeyen şirketlerin taşınmazı re'sen satılır; satış bedeli masraflar düşüldükten sonra hak sahibine ödenir, ancak bu süreçte ciddi değer kaybı yaşanabilir.
- Dolaylı ortaklık zincirlerinde nihai ortaklık oranının yanlış hesaplanması, ileride yapılacak denetimlerde cezai sorumluluk doğurabilir; bu hesaplamaların uzman hukuk danışmanı eşliğinde yapılması şarttır.
- Yabancı uyruklu gerçek kişilerin doğrudan değil, şirket üzerinden alım yaparken Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 28. maddesi kapsamındaki kişi statüsünde olup olmadıkları kontrol edilmelidir.
Bu İşlemi mi Yapıyorsunuz?
Tescil işlemlerinizde zaman kaybetmeyin. Yapay zeka ile evraklarınızı saniyeler içinde test edin.
Yapay Zeka Motorunu Çalıştırİşlemleriniz %100 güvenli ve KVKK uyumlu olarak gerçekleştirilir.