# Madde 4
Süresi Dolan Eski İpoteklerde 30 Gün Kuralı

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu düzenleme, Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı) 883. maddesinin ikinci fıkrasıyla getirilen "30 günlük terkin bildirim süresi"nin, bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten önce süresi dolmuş ve hâlâ tapu kaydından silinmemiş eski ipotekler için nasıl uygulanacağını belirliyor. Kısaca şunu söylüyor: Eğer bir taşınmaz üzerinde yıllar önce süresi bitmiş ancak terkin edilmemiş bir süreli ipotek varsa, tapu müdürlüğünün 30 günlük ihtar süreci, bu ek maddenin yürürlüğe girdiği 4 Temmuz 2019 tarihinden itibaren başlayacaktır.

İş dünyası açısından temel mesaj şudur: Eski ve süresi dolmuş ipotekler artık otomatik olarak temizlenme sürecine girebilir. Kanun koyucu, tapu kayıtlarında yıllarca "ölü" olarak duran bu şerhlerin, taşınmaz ticaretini engellemesinin önüne geçmek istemiştir. Özellikle şirket aktifinde bulunan gayrimenkullerin satışı veya yeni kredi teminatı gösterilmesi sırasında bu eski ipotek kayıtları ciddi hukuki ve ticari engel oluşturmaktaydı. Bu madde ile sürenin başlangıç noktası netleştirilmiş ve maliklere bu kayıtlardan kurtulma imkânı tanınmıştır.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir şirket sahibi düşünelim: 2006 yılında kullanmış olduğu kredi karşılığında şirketin deposu üzerine banka lehine 5 yıl süreli bir ipotek koydu. Kredi 2008'de kapatıldı fakat ipoteğin terkin işlemi o tarihte yapılmadı. Banka birleşme veya devir nedeniyle bu kaydı takip etmedi; yıllar geçti. Şimdi bu depoyu satmak veya yeni bir yatırım kredisi için teminat göstermek istediğinizde tapu kaydındaki bu eski ipotek hem alıcıyı hem de finans kuruluşunu tedirgin eder. İşte bu madde sayesinde, süresi dolmuş bu ipoteğin terkini için tapu müdürlüğüne başvuruda bulunabilirsiniz. Müdürlük, önceki dönemde süre başlamadığı için bugünkü mevzuata göre 30 günlük bildirim sürecini işletecek; bu süre içinde alacaklı bir itiraz/şerh düşmezse ipotek resen silinecektir.

SicilAI olarak önerimiz, bu gibi eski kayıtları tespit etmek için tapu kaydınızı güncel olarak sorgulamanız ve vakit kaybetmeden başvurmanızdır. Unutmayın ki süre, maddenin yürürlük tarihi olan 4 Temmuz 2019'dan itibaren başlamıştır; bu nedenle başvurunuzu uzun süre ertelememeniz lehinizedir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• 30 günlük ihtar sürecinin kaçırılması: Tapu müdürlüğü posta ile bildirim yapacaktır; adres değişikliğini güncellemeyen malikler bilgilendirilmeyebilir. Bu yüzden kendi başvurunuzu kendiniz yapın, süreci takip edin.
• Alacaklının itiraz etme riski: Bankanın veya alacaklının tasfiyesi, birleşmesi ya da iflası hâlinde itirazın kimden geleceği belirsizleşir; bu durumda tapu müdürlüğü beklemeye geçebilir. Hukuki destek alın.
• Zamanaşımı ve borç ilişkisinin canlanması: İpoteğin kaldırılması, alacağın zamanaşımına uğradığı anlamına gelmez. Alacaklı, asıl borç için ayrı dava açabilir; bu nedenle ipoteğin terkini ile borcun tasfiyesi işlemlerini birbirinden ayırın.
• Eksik evrak ve harç hataları: Terkin talebinde tapu harcı ve belgelerdeki eksiklikler sürecin uzamasına yol açar. Güncel tapu kaydı, ipotek akit tablosu ve varsa bankanın ibranamesini mutlaka hazır bulundurun.
• Maddenin yalnızca "süreli ipotekler"i kapsaması: Üst sınır ipoteği (azami ipotek) gibi süresiz ipotekler bu düzenlemenin kapsamı dışındadır; bu tür kayıtlar için farklı bir hukuki süreç gereklidir.