# GEÇİCİ MADDE 1
Kira Artışına Yüzde Yirmi Beş Sınırı

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu geçici madde, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira bedeline ilişkin 344 üncü maddesine geçici bir istisna getirmektedir. 8/6/2022 tarihinde yürürlüğe giren bu düzenleme, yalnızca konut (mesken) kiralarını kapsamaktadır; işyeri kiralarını bu yüzde sınırı kapsamaz. Maddenin uygulama penceresi, yürürlük tarihinden 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihine kadar yenilenen kira dönemleridir. Bu dönemde tarafların kira artışına ilişkin anlaşması, bir önceki kira yılı kira bedelinin en fazla yüzde yirmi beş üzerinde olabilir. Eğer TÜİK'in açıkladığı on iki aylık ortalamalara göre tüketici fiyat endeksi (TÜFE) değişim oranı yüzde yirmi beşin altındaysa, bu durumda işleyen artış oranı TÜFE'ye göre belirlenir; yani kira artışı, yüzde yirmi beş ile TÜFE ortalamasından hangisi düşükse onu aşamaz. Kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de geçerliliğini korur. Bu sınırı aşan sözleşme hükümleri, yalnızca aşan kısım bakımından geçersizdir; sözleşmenin geri kalanı geçerliliğini sürdürür. Ayrıca, kira artış davalarında hâkim tarafından verilecek kararlar da (TBK m.344/2 uyarınca) bu yüzde yirmi beş tavanına tabidir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir şirket sahibi olarak şirketinizin portföyünde konut olarak kiraya verilen taşınmazlar varsa veya şirketiniz çalışanları için mesken kiralıyorsa bu madde doğrudan sizi ilgilendirir. Örneğin, 2022 Haziran ayında kiracınızla kira sözleşmesini yenileyeceksiniz ve bir önceki yıl kira bedeli 10.000 TL. Elinizdeki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı %40 görünse bile, uygulayabileceğiniz tavan artış %25'tir; yeni kira en fazla 12.500 TL olabilir. TÜFE ortalaması %18 ise, tavan %18 olur ve yeni kira 11.800 TL'yi aşamaz. Kira sözleşmesinde ya da kira artışına ilişkin ek protokolde %30 artış yazarsanız, bu hüküm fazla kısım olan %5'lik bölüm için geçersiz sayılır ve kiracı yalnızca %25'lik kısmı ödemekle yükümlü olur. SicilAI olarak sıkça vurguladığımız gibi, bu tür geçici düzenlemelerde sözleşme serbestisi kanun koyucu tarafından belirli bir süreyle sınırlandırılmıştır; bu nedenle kira sözleşmelerinizi ve kira artış tarihlerinizi dijital ortamda düzenli kayıt altında tutmanız, sürelerin takibi açısından büyük kolaylık sağlar.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Konut-işyeri ayrımını göz ardı etmek: Bu madde yalnızca konut kiralarına uygulanır. İşyeri kiralarında TBK m.344'teki genel kurallar (TÜFE oranı) geçerliliğini korur. İşyeri kirasına %25 sınırı uygulamak veya konut kirasına uygulamamak hatalıdır.
• Geçersizlik kapsamının yanlış yorumlanması: Sözleşmenin tamamı değil, yalnızca %25'i aşan artış kısmı geçersizdir. Kiracıya fazla ödenen tutarın iadesi gündeme gelebilir.
• TÜFE oranı ile karıştırılması: TÜFE'deki yıllık değişim oranı ile on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı farklıdır. Madde, "on iki aylık ortalamalara göre" hesaplanan oranı esas alır; bu oranın altında kalındığında o oran uygulanır.
• Süreyi kaçırmak: Bu geçici madde 1/7/2023 tarihine kadar yenilenen kira dönemleri için geçerlidir. Bu tarihten sonraki yenilemelerde eski kurallar uygulanır; kira artış tarihini yanlış hesaplamak hukuki ihtilaflara yol açar.
• Hâkim kararlarını unutmak: Kiracı veya kiraya verenin açtığı kira tespit davalarında hâkim bile bu fıkradaki %25 tavanına bağlıdır. Dava sürecinde bu sınırın dikkate alınmaması, kararın bozulmasına neden olabilir.