# GEÇİCİ MADDE 2
Ticari İşyeri Kiralarında Sözleşme Serbestisi

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) 1/7/2012'de yürürlüğe girmiş; ancak 6353 sayılı Kanunla değişik Geçici Madde 2 ile "işyeri kirası" niteliğindeki bazı ticari kiralamalar için özel bir geçiş rejimi öngörülmüştür. Buna göre, kiracının Türk Ticaret Kanunu anlamında tacir veya özel hukuk/kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında, TBK'nın 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmamıştır. Söz konusu maddeler; ayıplı ve geç teslimde kiracının haklarını, kira sözleşmesinin azami süre sınırını, kira artış tavanını, kiracı aleyhine tek taraflı fesih yasağını, yenileme dönemine ilişkin bildirim sürelerini ve yazılı şekil şartını düzenlemektedir. Bu alanlarda tarafların sözleşme serbestisi esas olmuş; kira sözleşmesinde hüküm bulunmayan hâllerde ise mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır. Düzenlemenin amacı, yeni kanunun kiracıyı koruyan kurallarının kurumsal ve ticari kiracılar açısından hemen devreye girmesini ertelemek ve ticari hayatın öngörülebilirliğini sağlamaktır.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Örneğin 2015 yılında bir limited şirket, mağaza olarak kiraladığı yerde yenileme döneminde kira artışını endeksin çok üzerinde kabul etmişse; TBK m.344'ün kira artışını sınırlayan güvencesinden bu dönemde yararlanamamıştır. Aynı şekilde kiraya veren de sözleşmedeki hükme dayanarak TBK m.346'daki bildirim rejimine takılmadan yenileme ve fesih sürecini yürütebilmiştir. Ancak 8 yıllık istisna süresi 1/7/2020 itibarıyla dolmuştur. Bu tarihten sonra imzalanan veya yenilenen kira sözleşmelerinde tacir ve tüzel kişi kiracılar da artık TBK'nın ilgili koruyucu hükümlerine tabidir; kira artışları endeks sınırını aşamaz, süre sınırlamaları ve yazılılık koşulları yeniden geçerlidir. SicilAI üzerinden kira sözleşme bitiş ve yenileme tarihlerini takip etmek, eski ve yeni dönemin hangi hukuk kurallarına tabi olduğunu tespit ederken işletmeler için pratik bir önlemdir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• 1/7/2020'de sona eren istisna süresi hâlâ devam ediyormuş gibi davranılıyor. "Biz taciriz, artış sınırı bize uygulanmaz" varsayımıyla yüksek zam yapılması; kiracının fazla ödemenin iadesi ve uyarlama talebiyle karşılaşma riskini doğurur.
• Geçici Madde 2'nin kapsamı dar tutulmuştur: taşınmaz "işyeri" olmalı ve kiracı TTK anlamında tacir veya tüzel kişi olmalıdır. Konut kiralarında ve tacir sayılmayan gerçek kişi kiralamalarında bu istisna hiç uygulanmamıştır; bu ayrımın gözden kaçması hatalı hukuki değerlendirmelere yol açar.
• Uyuşmazlık doğduğunda sözleşmenin hangi yıl imzalandığı ve yenileme tarihi kritiktir. 2012-2020 aralığındaki boşluklar mülga 818 sayılı Kanun'a göre doldurulurken, 2020 sonrası dönemde 6098 sayılı Kanun'un emredici hükümleri uygulanır. Dönem tespitini uzman desteğiyle yapmadan kira tespiti davası açmak veya fesih ihbarında bulunmak ciddi hak kayıplarına neden olabilir.