# MADDE 238
Tapu Siciline Şerh Edilebilen Alım Hakları Süresi

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 238. maddesi, taşınmaz ticaretinde sıkça kullanılan üç önemli hakkın (önalım, geri alım ve alım hakları) azami süresini ve tapu siciline şerh edilebilme koşullarını düzenler. Bu maddeye göre; bir taşınmaz üzerinde tesis edilecek önalım hakkı (şuf'a), geri alım hakkı (vefa) ve alım hakkı (iştira) en fazla 10 yıllık bir süre için kararlaştırılabilir. Yani taraflar bu hakları 10 yıldan daha uzun bir süre için anlaşamazlar. Bu haklar, kararlaştırılan süre boyunca tapu kütüğüne şerh verilerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Kanun koyucu, bu süre sınırıyla taşınmazların uzun süreli belirsizlik içinde kalmasını önlemeyi ve ticari hayatta hukuki güvenliği sağlamayı amaçlamıştır. Örneğin bir şirket, satın almak istediği taşınmaz için satıcıyla 10 yılı aşan bir alım hakkı sözleşmesi yapamaz; ancak 10 yıllık süre içerisinde hakkını tapuya şerh ettirerek taşınmazın el değiştirmesi durumunda bile hakkını yeni malike karşı kullanabilir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bu madde, gayrimenkul yatırımı yapan şirketler ve esnaflar için stratejik bir öneme sahiptir. Diyelim ki bir işletme sahibi, gelecekte genişleme planı için yanındaki arsayı satın alma hakkını (alım hakkı) elde etmek istiyor. Arsa sahibiyle yapacağı sözleşmede bu hakkı en fazla 10 yıl için kararlaştırabilir ve tapu müdürlüğüne başvurarak bu hakkı şerh ettirebilir. Şerh işlemi gerçekleştiğinde, arsa sahibi bu süre içinde arsayı üçüncü bir kişiye satarsa bile, şirket sahibi önalım hakkını kullanarak arsayı üçüncü kişiden satın alma imkânına sahip olur. Benzer şekilde, bir taşınmaz satışında satıcı, maddi sıkıntı nedeniyle sattığı malını geri almak isterse, alıcıyla yapacağı sözleşmede geri alım hakkını 10 yıla kadar kararlaştırabilir ve tapuya şerh verebilir. Bu sayede ileride malın değerinin artması durumunda satıcı, sözleşmedeki bedeli ödeyerek taşınmazı geri alabilir. SicilAI olarak süreç takibi yaparken, bu şerhlerin tapu kütüğünde doğru süreyle işlenmesi ve süre sonunda terkin edilmesi gerektiğini sıklıkla hatırlatıyoruz; çünkü hak düşürücü süreler kaçırıldığında ciddi maddi kayıplar yaşanabilir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• 10 yıllık azami sürenin aşılması: Tarafların 10 yıldan uzun süreli bir önalım, geri alım veya alım hakkı kararlaştırması durumunda, belirlenen süre kısmı geçersiz sayılır ve hak 10 yıl ile sınırlanır. Bu durum, tarafların beklentilerini boşa çıkarabilir.
• Şerh süresinin "kanunlarda belirlenen süre" ile sınırlı olmaması: Tapu siciline şerh işlemi, sözleşmede belirtilen süreyle sınırlı olarak yapılır. Ancak uygulamada şerhin süresiz veya 10 yılı aşan bir şekilde yazılması hâlinde tapu müdürlüğü işlemi reddedebilir veya düzeltme isteyebilir.
• Hak düşürücü sürelerin kaçırılması: Önalım hakkının kullanılması, satışın öğrenilmesinden itibaren belirli bir süre içinde (genellikle 3 ay) gerçekleşmelidir. Bu süre, 10 yıllık şerh süresinden bağımsızdır ve kaçırılırsa hak kaybolur.
• Sözleşme ve şerh uyumsuzluğu: Tapuya şerh verilen sürenin, taraflar arasındaki sözleşmede belirlenen süreyle birebir örtüşmemesi ciddi ihtilaflara yol açar. Şerhin kapsamı ve süresi sözleşmeye uygun olmalıdır.
• Şerh terkinin unutulması: 10 yıllık sürenin sona ermesiyle birlikte bu haklar kendiliğinden düşer; ancak tapu kütüğünde eski şerh kaydı görünmeye devam edebilir. Bu durum, taşınmazın satışında alıcıyı yanıltabilir ve tapu işlemlerinde gecikmelere neden olabilir. Şerhin terkin edilmesi için ilgili tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır.