# MADDE 244
Taşınmaz Yüzölçümü Eksikliği Tazminat Zamanaşımı

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu madde, bir taşınmaz (arsa, tarla, bina vb.) satın aldığınızda karşılaşabileceğiniz iki önemli sorunu düzenler: yüzölçümü eksikliği ve yapıdaki ayıplar. İlk fıkraya göre, satış sözleşmesinde "şu kadar metrekare" yazıyorsa ve satıcı size bu ölçüden daha küçük bir yer teslim ederse, arada sözleşmede aksini kararlaştırmamışsanız satıcı bu eksik metrekareler için size tazminat ödemek zorundadır. Yani sözleşmede belirtilen yüzölçümü bir taahhüttür; bu taahhüdün altında kalan her metrekare için satıcı kusuruna bakılmaksızın sorumlu tutulur.

İkinci fıkra ise önemli bir istisna getirir: Eğer taşınmazın tapu sicilindeki yüzölçümü, resmî kurumlarca (örneğin kadastro müdürlüğü) yapılmış resmî bir ölçüme dayanıyorsa ve taşınmaz gerçekte bu resmî ölçüden küçükse, satıcı aksini açıkça üstlenmediği sürece tazminat ödemez. Çünkü resmî ölçüme güvenmek hukuken korunur. Üçüncü fıkra ise yapıdaki ayıplara ilişkin dava açma sürelerini düzenler: Mülkiyet size geçtikten sonra, bir binadaki inşaat hataları (örneğin çatlaklar, yalıtım hataları) nedeniyle dava açmak için 5 yılınız vardır; ancak satıcı bu ayıbı bilerek ve ağır kusuruyla gizlemişse bu süre 20 yıla uzar. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, süre geçtikten sonra dava hakkı kaybedilir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Somut bir örnek üzerinden düşünelim: Bir esnaf, dükkan olarak kullanmak üzere tapuda 150 metrekare görünen bir gayrimenkul satın alır. Satış sözleşmesine de “150 m²” yazılır. Ancak satıcı, dükkanın yaklaşık 10 metrekarelik bir bölümünü başka birine kiraya vermiş olduğundan teslim ettiği alan fiilen 140 metrekaredir. Sözleşmede aksine hüküm yoksa satıcı bu 10 metrekarelik eksik için alıcıya tazminat öder. Tazminatın hesabı genellikle satış bedelinin metrekareye düşen kısmı üzerinden yapılır.

Ancak diyelim ki tapu kaydındaki yüzölçümü kadastro müdürlüğünün resmî ölçümü sonucu 150 metrekare olarak tescil edilmiş. Sonradan yapılan bir ölçümde taşınmazın gerçekte 145 metrekare olduğu ortaya çıkarsa, satıcı bu farkı bilmiyor ve sözleşmede özellikle “tapunun resmî ölçüsüne güvenilmiştir” dememişse satıcı tazminat ödemek zorunda değildir. Bu durumda alıcı ancak tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar için idareye başvurabilir veya sözleşmede aynı ölçüyü garanti altına aldırmışsa satıcıya yönelebilir.

Ticari hayatta bu madde özellikle satın alma sözleşmelerinin yazımı sırasında kritik rol oynar. Şirketler ve esnaf, noterde veya tapuda yapılan satışlarda sözleşmeye yüzölçümünü açıkça yazmalı ve mümkünse gerçek ölçümün garantisini almalıdır. Ayrıca ayıplı yapı iddialarında dava açmadan önce 5 yıllık zamanaşımı süresinin farkında olmak gerekir. SicilAI olarak özellikle şirket satın almalarında veya ticari taşınmaz devirlerinde tapu kaydının ve sözleşmenin bu maddeye göre uzman bir danışmanla incelenmesini öneririz.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Sözleşmede yüzölçümü belirtilmemesi: Eğer satış sözleşmesinde metrekare bilgisi yazmıyorsa, ilk fıkradaki tazminat hakkı doğmaz. Bu nedenle sözleşmeye mutlaka “taşınmazın yüzölçümü … m²’dir” ibaresi konulmalıdır.
• Resmî ölçüme güvenip sözleşmeye hüküm koymamak: Tapu kaydındaki resmî ölçüm esas alınmışsa, satıcı eksiklikten sorumlu tutulamayabilir. Alıcı, satıcının bu ölçümü garanti etmesini istiyorsa bunu sözleşmede açıkça kararlaştırmalıdır.
• Zamanaşımı süresini kaçırma: Yapıdaki ayıplar için mülkiyetin geçtiği tarihten itibaren 5 yıl içinde dava açılmalı; satıcının ağır kusuru ispat edilecekse 20 yıl içinde süreç başlatılmalıdır. Süreler kaçırılırsa dava hakkı kaybedilir.
• Eksiklik iddialarında ispat yükü: Yüzölçümü eksikliğini kanıtlamak için resmî veya bilirkişi ölçümü gerekir. Sadece sözlü iddialar hukuken yeterli sayılmaz.
• Ayıbın niteliğinin yanlış değerlendirilmesi: Bu madde sadece yapı ayıplarını kapsar; tapudaki yüzölçümünden farklı bir durum, maddenin ikinci fıkrasına göre değerlendirilmemelidir.