# MADDE 270
Ön Ödemeli Satışta Zamanaşımı Süreleri Ve Haklar

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu madde, ön ödemeli satış sözleşmelerinde satıcının ifa borcunun ne zaman sona ereceğini ve alıcının hareketsiz kalması hâlinde doğacak sonuçları düzenler. Ön ödemeli satış; malın veya hakkın bedelinin tamamının veya bir kısmının, mal teslim edilmeden önce peşin olarak ödendiği satış türüdür. Türk Borçlar Kanunu'nun 270. maddesi, bu tür satışlarda satıcının satılanı devretme borcunun belirli bir süre sonunda zamanaşımına uğrayacağını öngörür.

İlk fıkraya göre; satıcının malı devretme (teslim etme) borcu, ön ödemelerin yapılmasından itibaren 5 yıl geçmekle sona erer. Bu süre, alıcının ödemeyi yaptığı andan itibaren işlemeye başlar.

İkinci fıkra ise daha uzun vadeli veya süresi belli olmayan sözleşmelere odaklanır. Eğer ödeme süresi 1 yıldan uzun veya ödeme süresi belirsiz ise ve alıcı, sözleşmenin kurulmasından itibaren 8 yıl boyunca satıcıdan malın devrini talep etmezse, satıcı devreye girer. Satıcı, alıcıya bir uyarı gönderir ve bu uyarıda 3 aylık bir süre tanır. Alıcı bu 3 ay içinde hâlâ malın teslimini istemezse (kayıtsız kalırsa), satıcı artık sözleşmeden cayma hâlinde sahip olacağı haklara (yani yapılmış ödemeleri iade etmeme, sözleşmeyi feshetme ve tazminat talep etme gibi haklara) sahip olur.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir örnekle anlatalım: Bir inşaat firması, “al-sat” usulüyle, teslim tarihi belirsiz olan bir daireyi 2020 yılında müşteriye ön ödemeli olarak satmıştır. Müşteri 100.000 TL peşinat öder, kalanını da vadeli olarak öder. Aradan 8 yıl geçer, inşaat firması daireyi teslim etmeye hazırdır ancak müşteri hiçbir girişimde bulunmaz. Bu durumda firma, müşteriye bir ihtar göndererek “3 ay içinde teslim talebinde bulunun, aksi hâlde sözleşmeden cayacağım” diyebilir. Müşteri hâlâ susarsa, firma cayma hakkını kullanıp ödenen bedelleri iade etmeyebilir veya sözleşmeyi sonlandırabilir.

Sicil ve ticaret sicili işlemlerinde bu madde genellikle taşınmaz satış vaadi veya devir işlemlerinin zaman aşımına uğraması hâlinde gündeme gelir. Özellikle tapu devri yapılmamış, ön ödemeli gayrimenkul satışlarında, satıcı şirketlerin 8. yılın sonunda alıcıyı ihtar etmesi ve sözleşmeyi sonlandırması kritik bir hukuki süreçtir. SicilAI olarak bu tür süreçleri takip etmek, şirketlerin hukuk departmanlarının iş yükünü hafifletmek için önerimiz; bu tür fesih ve cayma bildirimlerinin noter kanalıyla yapılması ve ispatlanabilir olmasıdır.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• 5 yıllık sürenin kaçırılması: Alıcı, ön ödemeyi yaptığı tarihten itibaren 5 yıl içinde teslim talebinde bulunmazsa satıcının ifa borcu kendiliğinden sona erer. Bu nedenle alıcıların ödemelerini ve teslim tarihlerini dosyalaması gerekir.
• 8 yıl sonunda uyarı yapılmaması: Satıcılar, 8 yılın dolduğunu fark etmezlerse sözleşme askıda kalabilir ve ileride alıcının dava açma hakkı doğabilir. Uyarı yapılmadan cayma hakkı kullanılamaz.
• 3 aylık sürenin hesabında hata: Uyarıdaki 3 aylık süre, alıcıya ulaştığı tarihten itibaren işler. Bu sürenin dolması beklenmeden yapılan cayma işlemleri geçersiz sayılabilir.
• Süresi belirsiz sözleşmelerin tespit edilememesi: 8 yıllık sürenin başlangıcı, sözleşmenin kurulduğu tarihtir. Sözleşmede teslim tarihi hiç yazmıyorsa veya “işin bitiminde” gibi muğlak ifadeler varsa bu madde devreye girer. Sözleşme metinlerinde tarih belirsizliğine dikkat edilmelidir.
• Ödemelerin iadesi riski: Cayma hâlinde satıcının elinde kalan ödemeler, tazminat kalemlerine göre hesaplanmalıdır. Aşırı oranlarda kesinti yapan satıcılar, tüketici hakem heyeti veya mahkeme kararıyla geri ödeme yapmak zorunda kalabilir. İhtirazi kayıt ve sözleşme şartlarını korumak için profesyonel destek alınmalıdır.