# MADDE 277
Taşınmaz Açık Artırmasında İhale ve Bağlılık Kuralı

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu madde, bir taşınmazın (arsa, daire, dükkân, depo vb.) açık artırma yoluyla satışında geçerli olan iki temel kuralı düzenler. Birincisi; artırma bittiği anda ihalenin ya kabul edildiği ya da reddedildiğinin açıklanması zorunludur. Başka bir ifadeyle, açık artırmayı yöneten kişi veya satıcı, "en yüksek teklifi birkaç gün değerlendirip sonra karar vereceğim" diyemez. İhale kararının artırmadan hemen sonra verilmesi gerekir.

İkinci kural ise, açık artırmaya katılan kişinin teklifinin artırma bittikten sonra da bağlayıcı olacağına dair ileri sürülen bir koşulun geçersiz olduğudur. Yani satıcı, "artırma sona erdikten sonra da teklifiniz 3 gün daha geçerli sayılacak" şeklinde bir şart koyarsa bu şart hukuken hüküm doğurmaz. Ancak bu kuralın istisnası da aynı maddede belirtilmiştir: Cebrî (zorunlu/icra) artırmalarda ve ihalenin bir kamu görevlisinin onayına tabi olduğu satışlarda, teklif sahibinin bağlılığı onay sonrasına kadar devam eder.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir şirketin veya esnafın kendi taşınmazını gönüllü olarak açık artırmayla satmak istediğini düşünelim. Bu tür bir satışta artırma sona erdiği anda ihale kararı verilmelidir. Artırma komisyonu veya satıcı, en yüksek teklifi veren kişiyi hemen o an ilan etmek zorundadır. Aynı şekilde, teklif sahibi de artırma bittiği an satıştan çekilme hakkını kaybetmiş olur; çünkü ihale anında karara bağlanmıştır. Eğer satıcı, "yarın içimden gelirse onaylarım" diyerek teklif sahibini oyalamak isterse, bu davranış kanuna aykırı olur.

Öte yandan, bir taşınmaz icra dairesi veya vergi dairesi gibi kamu otoriteleri tarafından satılıyorsa (cebrî artırma) teklif sahibi, ihalenin kamu görevlisince onaylanmasına kadar teklifiyle bağlıdır. Bu durumda teklif sahibi, "artırma bitti, ben teklifimi geri alıyorum" diyemez. Bu ayrım, ticari hayatta özellikle hacizli veya ipotekli mülk alım-satımında sıkça karşılaşılan bir noktadır. SicilAI platformu, bu tür ihale süreçlerinde hangi rejimin uygulanacağını ayırt etmenize yardımcı olacak güncel rehberler sunar.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Gönüllü (özel) açık artırmalarda, "teklif artırmadan sonra da bir hafta bağlayıcıdır" şeklinde koşul koymak; bu koşul kanunen geçersizdir, uygulanamaz ve güven sorunu yaratır.
• İhalenin artırmadan hemen sonra sonuçlandırılmaması, hem satıcı hem teklif sahibi açısından belirsizlik oluşturur; bu durumda tarafların sonradan "ben vazgeçtim" demesi ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açar.
• Cebrî artırma ile özel artırmanın karıştırılması en büyük risklerdendir. İcra yoluyla satışta ihalenin onaylanmasına kadar tekliften dönülemez; bu süreyi yanlış hesaplayan alıcılar teminat kaybına uğrayabilir.
• İhalenin kamu görevlisince onaylanması gereken hâllerde oyalayıcı veya geciktirici davranışlar, teklif sahibinin bağlılığını ortadan kaldırmaz; bu durumda maddi tazminat riski gündeme gelebilir.
• Artırma sonucu ve ihalenin reddi tutanağa bağlanmazsa ispat sorunu yaşanır; bu nedenle kararın mutlaka yazılı belgeye geçirilmesi gerekir.