# MADDE 279
Artırmada mülkiyet geçişi kuralları

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu madde, açık artırma (ihale) yoluyla gerçekleşen satışlarda mülkiyetin ne zaman ve nasıl geçtiğini açıklar. Kural ikiye ayrılır: Taşınır mallarda (makine, araç, hammadde gibi) mülkiyet, ihale anında doğrudan alıcıya geçer. Böylece alıcı, ihalenin kesinleşmesiyle birlikte malın sahibi olur. Taşınmazlarda ise (arsa, bina, işyeri) mülkiyet ancak tapu siciline tescil ile alıcıya geçer; ihale tek başına mülkiyet kazandırmaz. Bu düzenlemenin sebebi, tapu sicilinin aleniyet ve güvenilirlik ilkesinin korunmasıdır. Madde, artırma görevlisinin taşınmaz satışı sonrası satış tutanağını derhal tapu idaresine bildirme yükümlülüğünü de düzenler. Son fıkralar, cebrî artırmaların (icra ve iflas yoluyla satışlar) özel hükümlere, isteğe bağlı özel artırmaların ise genel hükümlere tabi olduğunu belirtir. Cebrî satışlarda mülkiyet, İcra ve İflas Kanunu’ndaki kurallara göre; özel artırmalarda ise sözleşme serbestisi çerçevesinde genel borçlar hukuku ilkelerine göre değerlendirilir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Örnek verecek olursak: Bir tekstil fabrikası, icra takibi nedeniyle satışa çıkarılan otomasyon makinesini ihaleyle satın aldığında, makinenin mülkiyeti hemen o fabrikaya geçer. Ancak aynı fabrika, iflas masasınca satılan lojistik deposunu ihale ile aldığında, tapuya tescil edilmedikçe depo üzerinde yalnızca kişisel hakka sahip olur; ayni hak sahibi hâline gelmez. Artırma görevlisi bu tescili resen bildirse de, ticari hayatta tapu müdürlüğünün işlem sürecini takip etmek, yazılı bildirim yapılmadığı durumlarda hatırlatmada bulunmak işletme lehine olur. Bu tür devirlerde SicilAI, taşınmazın ayni hak kazanımı için tescil aşamasının tamamlanmasını ve ilgili belgelerin eksiksiz hazırlanmasını işletmelere net biçimde hatırlatır. Özellikle kredi kullanmak için ihaleyle alınan taşınmazı teminat göstermek isteyen işletmeler, tescil tamamlanmadan bankaya ipotek veremeyeceklerini bilmelidir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Taşınmaz ihalesinde tapu tescilini beklemeden taşınmazı devretmeye veya ipotek etmeye kalkışmak, hukuken geçersiz işlemlere yol açar.
• Cebrî (icra) artırma ile ihtiyari (özel) artırma ayrımının gözden kaçırılması, mülkiyetin geçiş anı ve başvuru süreleri konusunda hak kaybına neden olur.
• Artırma görevlisinin tescil bildirimini yapmaması durumunda alıcı, satış tutanağına dayanarak tapu idaresine başvurmadığı takdirde üçüncü kişilerin tescilli haklarıyla karşılaşabilir.
• İhaleye katılan taşınır mal alıcılarının, malın teslimi ve zilyetliğin devri gibi fiili durumlarını belgelendirmemesi, sonradan uyuşmazlık çıkmasına zemin hazırlar.