# MADDE 303
Kira Yan Giderlerinde Kiraya Veren Sorumluluğu

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 303. maddesi, kiralanan taşınmazın kullanımından doğan yan giderlerin (apartman aidatı, ortak alanların elektrik, su, ısıtma, temizlik, güvenlik ve benzeri işletme giderleri) kural olarak kiraya verene ait olduğunu düzenler. Madde, "kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler" diyerek yalnızca kiraya verenin bizzat yaptığı harcamaları değil; site yönetimi, apartman görevlisi veya dış hizmet sağlayıcıların talep ettiği giderleri de kapsar.

Bu kuralın en can alıcı noktası, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa işlemesidir. Yani kanun, kiracıyı koruyucu bir varsayım getirmiştir: Yan giderlerin kiracıya yüklenebilmesi için kira sözleşmesinde bu konuda açık ve net bir hüküm bulunmalıdır. Kiracının bireysel tüketiminden kaynaklanan kendi elektrik, su ve doğalgaz faturaları bu madde kapsamında değildir; madde ortak kullanım ve ortak yarara yönelik giderleri hedef alır.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir şirketin mağaza veya ofis olarak kiraladığı yerde, iş merkezi yönetimi tarafından ortak alan gider faturası kesildiğini düşünelim. Sözleşmede "ortak giderler ve aidatlar kiracıya aittir" biçiminde bir hüküm yoksa, bu fatura kiracıya değil; mülk sahibi kiraya verene yöneltilmelidir. Kiracı ancak kendi kullanımına bağlı sayaç giderlerini ödemekle yükümlüdür. Sözleşmede böyle bir hüküm varsa da bu kez kiracının önüne gelen yan gider kalemlerinin gerçekten ortak kullanıma ilişkin olup olmadığı denetlenmelidir.

SicilAI olarak şirketlerin özellikle şube açılışı veya adres değişikliği süreçlerinde kira sözleşmesinin yan gider maddesini muhasebe ve hukuk danışmanlarına inceletmesini öneriyoruz. Kira bedeli ile yan giderlerin tek kalemde birleştirilmesi, ticari defterlerde gider muhasebeleştirme ve KDV matrahı açısından sorunlara yol açabilir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Kira sözleşmesinde "yan gider" veya "ortak gider" kavramı tanımlanmadan bırakılırsa, kapsamı belirsiz hale gelir ve uyuşmazlık çıktığında mahkeme geniş yorum yapabilir.
• Kiracı, sözleşmede açık hüküm olmamasına rağmen yan giderleri gönüllü öderse, bu ödemeleri sonradan geri isteyemez; çünkü ödeme yapmak açık bir kabul anlamına gelebilir.
• Kiraya verenin, binanın olağan bakım ve onarım masraflarını yan gider adı altında kiracıya aktarmaya çalışması, TBK'nın kiralananın korunmasına ilişkin hükümlerine aykırılık oluşturur.
• Sözleşmede yan giderler kiracıya ait olsa bile, harcamaların belgelendirilmemesi veya emsalden yüksek tutulması durumunda kiracı, fazla ödenen kısmın iadesini talep edebilir.
• Kiraya veren, yan giderleri ödemediği takdirde, kiralananın ortak alanlardan faydalanması engellenebilir; bu da kiracının sözleşmeyi haklı fesih hakkını doğurabilir ve tazminat riski yaratır.