# MADDE 305
Kiralanan Malda Ayıp Hakları Nelerdir

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesi, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıpları düzenler. Kiraladığınız dükkan, ofis veya depo, kira süresi boyunca sonradan kullanılamaz hale gelirse veya değerini düşürecek bir kusur oluşursa, bu madde devreye girer. Kiracıya bu durumda üç seçimlik hak tanınır: Ayıbın giderilmesini istemek (örn. çatının onarılması), kira bedelinde ayıba orantılı indirim talep etmek ve uğranılan zararın tazmin edilmesini istemek. Önemli olan nokta, bu hakların birbirini engellememesidir. Örneğin, hem kirada indirim isteyip hem de kâr kaybınızı talep edebilirsiniz. Ayrıca, ayıp işyerini kullanılamaz hale getirecek kadar ağırsa, kiracı sözleşmeyi derhal feshetme hakkına sahiptir. Bu madde, iş dünyasında kiralanan taşınmazın riskine karşı kiracıyı koruyan güçlü bir kalkandır.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Diyelim ki bir restoran açtınız ve kiraladığınız mekanda 3 ay sonra tavan sıvası dökülmeye başladı veya su tesisatı patladı. Kiraya veren ilgilenmezse ne yaparsınız? Madde size şu yolu gösterir: Öncelikle ayıbı noter veya iadeli taahhütlü mektupla yazılı olarak bildirin. Bildirim üzerine ya onarım talep edin, ya kira bedelinde indirim isteyin, ya da oluşan zararınızı (örneğin tadilat için yaptığınız harcama, kapanan günlerdeki kâr kaybı) tazmin olarak isteyin. Bu istemlerinizi birden yapabilirsiniz. Kira bedelinden indirim yapıldığı varsayımıyla, kira sözleşmesinde bu yeni tutarı belirten bir ek protokol düzenlemeniz ve gerekiyorsa resmi sicil kayıtlarına işletmeniz ticari açıdan şeffaflık sağlar. SicilAI olarak özellikle şu tavsiyede bulunuruz: Kiralanan işyerinde herhangi bir ayıp tespit ettiğinizde, bunu zamanında yazılı belgeye dökün ve tüm delilleri (fotoğraf, keşif raporu) saklayın. Ayıp ne kadar erken bildirilirse, kiraya verenin sorumluluğu o kadar netleşir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Ayıbı bildirim süresini kaçırmak: Kiracı, ayıbı öğrendiği andan itibaren makul sürede kiraya verene bildirimde bulunmazsa bu hakları kaybedebilir. Gecikme, zararın tazminini zorlaştırır.
• Hakları dava açma süresiyle karıştırmak: Bu maddedeki seçimlik haklar, zamanaşımı süresi içinde kullanılmalıdır. Hangi sürenin uygulanacağı konusunda tereddüt varsa hukuki destek alın.
• Fesih hakkını her ayıpta kullanmaya çalışmak: Fesih hakkı yalnızca ayıbın "önemli" olduğu durumlarda saklıdır. Küçük çaplı onarımla giderilebilecek ayıplarda fesih talep ederseniz, mahkeme sizi haksız bulabilir.
• Zararın tazmini ile onarımı aynı süreçte isteyip belgeleri eksik bırakmak: Tazminat kalemlerini ispatlamak için fatura, sözleşme ve kâr kaybını gösteren belgeleri mutlaka dosyada bulundurun.
• Sözleşmede ayıp sorumluluğunu kaldıran hükümlerin göz ardı edilmesi: Kiraya veren, "işyerini olduğu gibi kiraladın" diyerek sorumluluktan kaçınmaya çalışabilir. Ancak ağır ihmal veya kast durumunda bu tür anlaşmalar geçersizdir.