# MADDE 306
Kiralananda Ayıp Kiracı Hakları TBK Madde 306

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu madde, kiraladığınız işyeri veya depoda ayıp yani fiziksel bir eksiklik veya bozukluk çıktığında ne yapabileceğinizi düzenliyor. Kiracı olarak ilk adımda kiraya verenden bu ayıbın uygun bir sürede giderilmesini talep etme hakkınız bulunur. Bu süre içinde ayıp giderilmezse devreye seçimlik haklar girer: (1) ayıbı kiraya verenin hesabına gidertebilir ve masrafını kira bedelinden indirebilirsiniz, (2) kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilirsiniz.

Ayıp o kadar ağır ki kiralananı öngörülen kullanıma elverişsiz hale getiriyorsa veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede düzeltilmiyorsa, kiracı sözleşmeyi feshetme hakkını da kazanır. Öte yandan kiraya veren de pasif kalmak zorunda değildir; ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde malı ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Hatta kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen verir ve uğradığı zararın tamamını tazmin ederse, kiracının seçimlik haklarını kullanmasını tamamen önleyebilir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir şirket sahibi olarak düşünün: Kiraladığınız mağazanın elektrik tesisatı sürekli arıza yapıyor ve bu durum işletmenizin faaliyetini durduruyor. Kiraya verene yazılı olarak süre tanır, arızanın giderilmesini istersiniz. Kiraya veren ilgilenmezse, bir elektrikçiye tespit ve onarım yaptırıp, faturasını bir sonraki kira bedelinden mahsup edebilirsiniz. Bu gideri belgelemeniz kritik önem taşır; sicil ve muhasebe kayıtlarında bu mahsup işleminin dayanağını açıkça tutmalısınız.

Madde özellikle kira sözleşmesinin sürekliliğini korumaya odaklanmıştır. Ticari kiralarda işyerinin faaliyetini sürdürmesi çoğu zaman taşınmazın fiziki durumuna bağlıdır. Bu nedenle kiracı, ayıp nedeniyle ortaya çıkan zararını (örneğin müşteri kaybı) yalnızca kira indirimi yoluyla değil, aynı zamanda tazminat talebiyle de gündeme getirebilir. SicilAI olarak tavsiyemiz; tüm yazışmalarınoterden veya iadeli taahhütlü yapmanız, ayıbın fotoğraf ve videolarını tarihli şekilde saklamanız ve onarım faturalarını düzenli arşivlemenizdir. Bu süreçte işletmenizin ticari defterlerine işlenen kira ödemeleri ve mahsup kayıtlarının birbiriyle tutarlı olması, ileride olası bir uyuşmazlıkta size güçlü bir delil sağlar.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Uygun süre tanımadan doğrudan mahsup yapmak: Ayıp bildirimini ve makul bir süre tanıdığınızı kanıtlayamazsanız, yaptığınız gideri kira bedelinden indiremeyebilir hatta temerrüde düşebilirsiniz.
• Süresi dolmadan sözleşmeyi feshetmek: Fesih hakkı ancak ayıp kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse doğar. Süre vermeden yapılan fesih geçersiz sayılabilir.
• Kiraya verenin hemen değişim hakkına karşı duyarsız kalmak: Kiraya veren, ayıpsız bir benzerini hemen verir ve zararınızı eksiksiz tazmin ederse, seçimlik haklarınızı kaybedebilirsiniz. Bu teklifi dikkate almadan kendi başınıza onarım yaptırırsanız masrafınızı geri alamayabilirsiniz.
• Ayıp tutanağı ve tespit yaptırmamak: Ayıbın varlığını ispat yükü kiracıdadır. Mahsup veya fesih öncesinde mutlaka bilirkişi tespiti veya kiraya verenin imzaladığı bir tutanak alınmalıdır.