# MADDE 307
Kira indirimi ayıp orantılı talep rehberi

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu madde, kiraladığınız dükkân, ofis, depo veya iş yerinde kullanımı engelleyen veya azaltan bir sorun (örneğin çatının akması, elektrik tesisatının bozuk olması, su basması, kaloriferin çalışmaması) varsa kiracıya bir hak tanır. Kiracı, bu ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın tamamen giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden, bu ayıbın kullanımı ne kadar etkilediğiyle orantılı bir indirim talep edebilir.

Hukuki dildeki "kiralananın kullanımını etkileyen ayıplar" ifadesi, iş yerinin tamamını kullanılamaz hale getiren büyük bir hasarı da, işinizi kısmen aksatan küçük bir arızayı da kapsar. Önemli olan, ayıbın kiralananı sözleşmede amaçlanan şekilde kullanmaya engel olması veya kullanım kalitesini düşürmesidir. Bu durumda kira indirimi, ayıbın ağırlığı ve kullanıma etkisiyle doğru orantılı olmalıdır. Örneğin bir dükkânın vitrininin camı kırık ve bu nedenle mal sergilenemiyorsa, kira indirimi oranı yüksek olur; ancak arka depodaki bir musluk damlatıyorsa indirim oranı daha düşük olacaktır.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir esnaf düşünelim: Kiraya verdiğiniz binanın ana su borusu kırılır ve dükkânınızın zeminine su dolar. Ara verdiğiniz için kiraya vereni telefonla ararsınız, gelir ve durumu tespit eder; ancak onarım için üç hafta geçer. Bu üç hafta boyunca dükkânın yarısını kullanamazsınız, mal sergileyemez, müşterileri rahatça ağırlayamazsınız. Bu süre içinde kira bedelinin yarısını ödemek yerine, kiralananın kullanımındaki bu aksama oranında indirim isteyebilirsiniz. İşte bu madde tam da bu durumu düzenler.

Kiracının dikkat etmesi gereken en kritik nokta, ayıbın kiraya verene öğrenilmesiyle indirim hakkının başlamasıdır. Kiraya verenin "öğrenmesi", kulaktan dolma bilgi değil, ihbar veya tespit yoluyla bilgi sahibi olmasıdır. Bu nedenle ayıbı yazılı olarak (noter, e-posta veya WhatsApp ile kayıt oluşturarak) bildirmek ispat açısından şarttır. Eğer kiracı ayıbı gizlerse veya bildirmezse, indirim hakkı doğmaz. Ayrıca indirim talebi, kira bedelini öderken veya ödemeden hemen önce açıkça iletilmelidir; aksi halde kira kabul edilmiş sayılabilir ve ayıp nedeniyle sonradan dava açıldığında ispat zorlaşır. SicilAI olarak, ticari kira ilişkilerinde bu tür süreçlerde yazılı bildirim ve kanıt oluşturmanın uyuşmazlıkların çözümünde en önemli araç olduğunu vurguluyoruz.

Kiraya veren tarafından bakıldığında ise bu madde, ayıpları öğrendikten sonra derhal giderme yükümlülüğü doğurur. Onarımı geciktiren kiraya veren, her geçen gün için daha fazla indirimle karşılaşabilir. Bu yüzden kiralananın bakımını ihmal etmemek, ticari itibarı ve kira gelirini korumak açısından önemlidir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Ayıbı ihbar etmemek ve süreyi kaçırmak: Kiraya verene durumu bildirmeden indirim talep etmek hukuken mümkün değildir. Ayıbı öğrenir öğrenmez yazılı olarak ihbar edin; TBK 306'daki diğer haklarınızı zamanında kullanmadığınız takdirde kaybedebilirsiniz.
• Orantısız indirim istemek: İndirim oranı, ayıbın kullanımı etkileme derecesiyle doğru orantılı olmalıdır. Gerçekçi olmayan yüksek indirim talepleri, kiraya verenin itirazıyla karşılaşabilir ve mahkeme sürecinde aleyhinize sonuçlanabilir.
• Kirayı eksik öderken gerekçe belirtmemek: Kira bedelinden eksik ödeme yaparken mutlaka indirim gerekçesini ve hesap dökümünü yazılı olarak iletin. Aksi takdirde temerrüde düşebilir ve tahliye ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
• Ayıbı kiracının kendisinin gidermesi durumunu göz ardı etmek: Bu madde sadece kira indirimi sağlar; kiracının ayıbı kendisinin giderip masrafları kiraya verenden isteme hakkı farklıdır (TBK 308). İki hakkı birbirine karıştırmayın.
• Ayıbın kullanımı etkilemediği durumlarda indirim istemek: Yalnızca görsel veya önemsiz estetik kusurlar kira indirimini haklı çıkarmaz; kullanımı gerçekten engelleyen veya azaltan bir durum olmalıdır.