# MADDE 310
Kiralananın El Değiştirmesi Kira Sözleşmesini Etkilemez

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi, kira sözleşmesi devam ederken kiralanan taşınmazın yeni bir malike geçmesi hâlinde sözleşmenin akıbetini belirler. Maddeye göre; kiralanan, sözleşmenin kurulmasından sonra satış, devir, miras, cebri icra gibi herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik doğrudan doğruya kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Başka bir ifadeyle, malik değişikliği kira sözleşmesini sona erdirmez; sözleşme aynı şartlarla yeni malikle devam eder. Kiracının sözleşmeden doğan hakları ve borçları olduğu gibi korunur. Kiracı, kira bedelini artık yeni malike öder; yeni malik de kiralananı sözleşme süresi boyunca kullandırmak ve kiracının hakkını tanımakla yükümlüdür. Bu düzenleme, taşınmaz kiralarında kiracıyı güçlü bir koruma altına alır. İşyeri sahibi veya esnaf için en önemli güvence, kiraladığı dükkân satılsa dahi sözleşmesinin geçerliliğini sürdürmesidir. Ancak kamulaştırma işlemleri, kendine özgü kuralları olduğu için bu maddenin kapsamı dışında tutulmuş ve özel hükümlere bırakılmıştır.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir dükkân kiralayan esnaf düşünelim: Kiraya veren, 5 yıllık sözleşmenin üçüncü yılında işyerini bir başkasına satar. Satış işlemi tapuda tescil ile tamamlandığı anda, yeni malik tıpkı eski malik gibi kiraya veren konumuna geçer. Kiracının sözleşmesi feshedilmez, kira şartları aynen işlemeye devam eder. Yeni malik, "Benim sözleşmem yok" diyerek kiracıyı tahliye edemez. Kiracı da kira bedelini öğrendiği yeni malike ödemeye başlamalıdır. Bu noktada tapu kütüğüne işlenen bir şerh bulunmasa bile madde koruması geçerlidir. Şirketler açısından ise, taşınmaz satın almak isteyen yatırımcıların mevcut kira sözleşmelerini mutlaka incelemesi gerekir; düşük kira bedeli içeren uzun süreli bir sözleşme, taşınmazın yatırım getirisini ciddi biçimde etkileyebilir. Kira sözleşmesinin taraf değişikliğinin izlenmesi ve yeni malike bildirim yapılması işlemlerinde, sürecin doğru yönetilmesi hak kaybını önler. SicilAI platformunun mevzuat rehberleri ve içtihat özetleri, bu tür el değiştirme süreçlerinde kiracıların ve taşınmaz alıcılarının hukuki konumlarını doğru şekilde değerlendirmelerine yardımcı olur.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Yeni malik, kira sözleşmesini tanımayarak kiracıya tahliye ihtarı gönderebilir; bu durumda kiracı, TBK m.310'a dayanarak sözleşmenin devam ettiğini yazılı delillerle ispatlamalıdır.
• Kiracı, kira bedelini eski malike ödemeye devam ederse yeni malike karşı ödemede temerrüde düşmüş sayılabilir ve tahliye riskiyle karşılaşabilir.
• Depozito, eski malikte kalmışsa yeni malikten depozitonun devredilmesi istenmeli; aksi hâlde sözleşme sonunda depozitonun iadesi konusunda uyuşmazlık çıkabilir.
• Kira sözleşmesinin yazılı yapılmamış olması veya süresinin net belirtilmemesi, yeni malik karşısında ispat zorluğu yaratır.
• Kamulaştırma hâlinde 310. madde hükümleri doğrudan uygulanmaz; idarenin takdir yetkisi ve özel kamulaştırma prosedürleri ayrıca değerlendirilmelidir.