# MADDE 322
Alt Kiralama Kullanım Hakkı Devri
Resmi Kanun Metni
Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?
Madde 322, kiracının kiraladığı yeri başkasına kiralayıp kiralayamayacağını (alt kiralama) ve kullanım hakkını bir başkasına devredip devredemeyeceğini düzenler. Kural ikiye ayrılır: Genel kira sözleşmelerinde kiracı, kiraya verene (mal sahibine) zarar vermediği sürece kiralananı tamamen veya kısmen alt kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu serbesti sınırlanmıştır; kiracının, mal sahibinin yazılı rızasını alması şarttır. Yani bir dükkânı ya da evi, sahibinden izinsiz başkasına kiraya veremezsiniz. Ayrıca maddenin son fıkrası, alt kiracının kiralananı kiracıya tanınan sınırların dışında kullanması hâlinde, mal sahibinin kiracıya karşı sahip olduğu hakları (örneğin tazminat veya tahliye talebini) doğrudan alt kiracıya da yöneltebilmesini sağlar.
💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması
Bir esnaf düşünün: Kiraladığı dükkânı geçici olarak kullanamayacak ve bir tanıdığına devretmek istiyor. Eğer sözleşmede aksi yazmıyorsa ve kiralanan çatılı işyeri statüsündeyse, mal sahibinden yazılı onay almadıkça bu devri yapamaz. Yazılı onay alınmadan yapılan alt kiralama, mal sahibine kira sözleşmesini fesih hakkı verebilir ve esnaf için ciddi bir iş kaybına yol açabilir. Şirketler açısından da durum benzerdir; örneğin bir şirket depolarından birini başka bir firmaya lojistik destek amacıyla kullandırmak istediğinde, kira sözleşmesindeki hükümleri ve mal sahibinin yazılı iznini kontrol etmelidir. Ayrıca alt kiracının kiralananı amacına uygun ve sözleşme sınırları içinde kullanması gerekir; sınır aşımında asıl kiracı sorumlu olur. SicilAI olarak hazırladığımız bu rehberde önemle vurguluyoruz: Yazılı izin alınmadan yapılan alt kiralama, ticari itibarı ve kira güvencesini tehlikeye atar. Bu nedenle sözleşme yapılırken devir ve alt kiralama şartlarının baştan netleştirilmesi, ileride doğacak uyuşmazlıkların önüne geçer.
⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler
- Yazılı rıza alınmadan alt kiralama: Konut ve çatılı işyerlerinde mal sahibinin yazılı onayı olmadan yapılan alt kiralama, kira sözleşmesinin haklı feshi ve tahliye davası ile karşılaşmanıza neden olabilir.
- Sözlü izne güvenmek: Mal sahibi “ben izin veriyorum” dese bile, hukuken geçerli olan yazılı rızadır. Sözlü izin ispatlanamaz ve mal sahibi daha sonra bu izni inkâr edebilir.
- Alt kiracının sözleşme dışı kullanımı: Alt kiracı kiralananı konut yerine işyeri gibi farklı amaçla kullanırsa veya kiralananı aşırı yıpratırsa, mal sahibine karşı sorumluluk öncelikle asıl kiracıdadır.
- Kira sözleşmesindeki yasaklayıcı hükümler: Genel kira sözleşmelerinde bile taraflar alt kiralamayı tamamen yasaklayan bir madde koymuş olabilir; bu hüküm varken 322. maddenin birinci fıkrasına dayanılamaz.
- Kullanım hakkının devrinde sınırların aşılması: Kiralananı devralan kişi, kiralananı kiracıya tanınan süreden veya kapsamdan fazla kullanmaya başlarsa, mal sahibi hem sözleşmeyi feshedebilir hem de tazminat talep edebilir.
Bu İşlemi mi Yapıyorsunuz?
Tescil işlemlerinizde zaman kaybetmeyin. Yapay zeka ile evraklarınızı saniyeler içinde test edin.
Yapay Zeka Motorunu Çalıştırİşlemleriniz %100 güvenli ve KVKK uyumlu olarak gerçekleştirilir.