# MADDE 327
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Sona Ermesi

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu madde, kira sözleşmesinde bir süre kararlaştırılmışsa, sürenin bitiminde sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğini hükme bağlar. Örneğin taraflar "1 yıllık" veya "5 yıllık" kira sözleşmesi imzalamışsa, bu süre dolduğunda tarafların ayrıca bir fesih iradesi açıklamasına gerek yoktur; kira ilişkisi kendiliğinden biter. Ancak maddenin ikinci fıkrası ticari hayatta sıkça gözden kaçan bir dönüşümü düzenler: Süre dolduğu halde kiracı mekânı kullanmaya devam eder ve ev sahibi de kira bedelini kabul ederek buna açık veya örtülü biçimde izin verirse, taraflar yeni bir anlaşma yapmamış olsa bile kira sözleşmesi belirsiz süreli bir sözleşmeye dönüşür. Bu dönüşümün en önemli sonucu, artık kira ilişkisinin kendiliğinden sona ermemesi ve fesih için belirsiz süreli kiralara özgü bildirim sürelerine uyulması gerekliliğidir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir iş yeri sahibi düşünelim: 3 yıllık kira sözleşmesi imzalamıştır. Süre dolduğunda kiracı mağazayı boşaltmaz, ev sahibi de kira bedellerini tahsil etmeye devam ederse TBK m.327 gereği sözleşme belirsiz süreli hale gelir. Bu durumda ev sahibi, sürenin bittiği gerekçesiyle kiracıyı hemen tahliye edemez; çünkü artık belirsiz süreli iş yeri kiralarına ilişkin kurallar işler. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için kira döneminin bitiminden en az altı ay önce fesih bildirimi yapması gerekir (TBK m.347). Kiracı ise kira dönemi sona ererken en az on gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu nedenle hem işletme sahipleri hem de mülk sahipleri, süre bitmeden önce niyetlerini açıkça ortaya koymalıdır. SicilAI platformu olarak, şirketlerin kira sözleşmelerinin bitiş tarihlerini ve uzama dönemlerini dijital takvimde izlemesini öneriyoruz; çünkü kaçırılan bildirim süreleri, ticari hayatta ciddi maddi kayıplara yol açabilir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Süre bitimine rağmen yazılı anlaşma yapmadan kira ilişkisini sürdürmek: Sözleşme otomatik olarak belirsiz süreli hale dönüşür ve tahliye süreci uzar; çıkarmak isteyen ev sahibi en az altı ay beklemek zorunda kalabilir.
• Fesih bildirim sürelerini karıştırmak: Belirli süreli sözleşmenin bittiği gerekçesiyle anında tahliye talep etmek hukuken geçersizdir. Yeni durumda kanunun öngördüğü bildirim sürelerine uyulmadan açılan davalar reddedilir.
• Kira artış hükümlerini gözden kaçırmak: Belirsiz süreliye dönüşen sözleşmede, orijinal sözleşmedeki artış şartı genellikle geçerliliğini korur; ancak artış hesabı yapılmadan kira tahsil edilmeye devam edilirse sonradan alacak uyuşmazlığı doğar.
• Boşaltma taahhüdü almadan süreyi geçiştirmek: Ev sahibi kiracıyı çıkarmak istiyorsa süre sonunda uzamaya zımnen izin vermemeli, tahliye taahhüdü almalı veya tahliye davası açmalıdır.
• Yazışmaların açık olmaması: Kira bedelinin alınması "işgal tazminatı" olarak belirtilmez veya sözleşmenin sona erdiği açıkça yazılmazsa, mahkemeler kira ilişkisinin örtülü olarak devam ettiğini kabul eder.