# MADDE 344
Kira Artışı TÜFE Oniki Ay Ortalaması Sınırı
Resmi Kanun Metni
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?
Madde 344, kira sözleşmelerinde yenilenen dönemlerde uygulanacak kira artışının tavanını belirler. Temel kural şudur: Taraflar serbestçe bir artış oranı kararlaştırabilir; ancak bu oran, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu sınır, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de geçerlidir. Eğer taraflar artış konusunda hiç anlaşma yapmamışsa, kiracıyı koruyan ikinci fıkra devreye girer: Hâkim, kira bedelini yine TÜFE ortalamasındaki değişim oranını aşmamak kaydıyla, kiralananın durumuna göre hakkaniyetle belirler. Üçüncü fıkra ise beş yıllık dönüm noktasını düzenler: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda hâkim, TÜFE’ye ek olarak kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alarak serbestçe kira bedelini belirleyebilir; böylece tavan kalkar. Dördüncü fıkra, dövizle kiralarda ilk beş yıl değişiklik yapılamayacağını, ancak aşırı ifa güçlüğü (madde 138) ve Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla değerlendirme yapılacağını hükme bağlar.
💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması
Bir iş yeri veya dükkân kiracısı düşünün: Kiracı, her yıl yenilenen sözleşmede kira artışının TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını aşan bir orana bağlanması teklif edildiğinde, işte bu madde onun en güçlü savunmasıdır. Maddeyi bilen esnaf, örneğin enflasyonun yüksek olduğu bir yılda dahi sözleşmesindeki “%50 artış” şartının geçersiz olduğunu ileri sürüp tavan oranına çekilmesini talep edebilir. Öte yandan iş yeri sahibi (kiralayan) için de beşinci yıl kritiktir: Bu süreden sonra hâkim, serbest piyasa rayicine göre kira bedelini yeniden belirleyebilir. Yani kiracı, “beş yıl doldu, ben yine TÜFE’ye mahkûmum” diye düşünmemelidir. Dövizle kiralanan depo veya ofislerde ise ilk beş yıl boyunca kira artışı yapılamaması, kiracıya öngörülebilirlik sağlar; ancak kiralayan taraf 138. madde kapsamında dava açma hakkını saklı tutar. Sicil veya şirket kayıtlarında kira giderleri ile geleceğe yönelik nakit akışı bütçeleri hazırlanırken bu maddenin tavan ve dönem kuralları mutlaka dikkate alınmalıdır. SicilAI olarak önerimiz; sözleşmenin kaçıncı yılında olunduğunun takvimini çıkarmak ve artış dönemlerinden en az üç ay önce bir hukuk danışmanına başvurmaktır.
⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler
- Yenileme döneminde yazılı olarak kabul edilen yüksek artış oranı daha sonra dava konusu edilebilir; bu durum hem kiracı hem kiralayan açısından belirsizlik yaratır, taraflar arasında güven kaybına yol açar.
- “On iki aylık ortalamalar” ile “bir önceki yılın aynı ayına göre değişim” oranlarının karıştırılması en sık yapılan teknik hatadır; kira sözleşmelerinde madde metnindeki ortalamalara göre değişim oranı esas alınmalıdır.
- Beşinci yıldan sonra kira bedelinin hâkim tarafından emsal rayice göre belirlenebileceği unutulur ve taraflar yanlış bir “kesin tavan” varsayımıyla pazarlık yapar.
- Dövizli kira sözleşmelerinde ilk beş yıl içinde tarafların sözleşmeye “döviz kuru değişimine göre artış” şerhi koyması geçersizdir; ancak 1567 sayılı Kanun ve 138. madde istisnalarının göz ardı edilmesi yüksek tazminat risklerine neden olabilir.
- Hâkim tarafından belirlenen kira bedelinin, beş yıllık dönemlerin sonunda tekrar üçüncü fıkra sınırları içinde değiştirilmesi gerekirken, tarafların bu yeni dönemi atlaması hukuki güvencesizlik yaratır.
Bu İşlemi mi Yapıyorsunuz?
Tescil işlemlerinizde zaman kaybetmeyin. Yapay zeka ile evraklarınızı saniyeler içinde test edin.
Yapay Zeka Motorunu Çalıştırİşlemleriniz %100 güvenli ve KVKK uyumlu olarak gerçekleştirilir.