# MADDE 345
Kira Tespit Davasi Acma Sureleri

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Elinizdeki düzenleme, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi (kira tespit davası) için getirdiği zaman kurallarını açıklar. Maddenin ilk cümlesi "dava her zaman açılabilir" dese de bu, mahkeme kararının her zaman kira döneminin başından itibaren geçerli olacağı anlamına gelmez. Kira bedelinin, yeni kira döneminin ilk gününden itibaren geçerli olacak şekilde belirlenmesi için iki yoldan biri izlenmelidir: Ya dava, yeni dönem başlangıcından en geç 30 gün önce açılmalıdır; ya da kiraya veren bu 30 günlük süre içinde kiracıya yazılı olarak artış bildiriminde bulunmalı ve dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmalıdır. Eğer kira sözleşmesinde yeni dönemde artış yapılacağına dair açık bir hüküm varsa, bu durumda yazılı bildirim şartı aranmaz; dava yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında mahkemece belirlenen bedel, dönem başından itibaren kiracıyı bağlar. Aksi hâlde, yani süreler kaçırılırsa, mahkeme kararı ancak dava tarihinden itibaren hüküm doğurur.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir dükkân veya ofis kiralayan esnaf ile kiraya veren açısından bu madde, yeni kira dönemi yaklaşırken takvimin çok iyi yönetilmesini gerektirir. Örneğin kira dönemi 1 Temmuz'da başlıyorsa, kiraya veren en geç 31 Mayıs'ta dava açmalı veya aynı tarihe kadar noter aracılığıyla kiracıya yazılı artış bildirimi göndermelidir. Bildirim yapılırsa, taraflar anlaşamasa bile dava 30 Haziran'a kadar açılabilir ve hâkimin belirlediği yeni bedel 1 Temmuz'dan itibaren geçerli olur. Kiracı da benzer şekilde fahiş artışa karşı 31 Mayıs'a kadar dava açarak mağduriyetini önleyebilir. Sözleşmede "her yıl %20 oranında artırılır" gibi bir hüküm varsa, uygulamada artış oranı tespiti için dava açma süresi daha esnektir; bu durumda dava, yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir. SicilAI olarak önerimiz, bu süreçleri yönetirken ihtar tarihlerini ve dava açma günlerini yazılı olarak kayıt altına almanız ve bir hukuk danışmanıyla takvimi birlikte planlamanızdır. Özellikle birden fazla kiracısı olan gayrimenkul sahipleri için bu süreler tek tek kaçırıldığında yıllık kira gelirinde ciddi kayıplar oluşabilir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• En sık yapılan hata, "her zaman dava açılabilir" ifadesine güvenerek yeni kira dönemi başladıktan sonra dava açmak ve kararın yalnızca dava tarihinden itibaren geçerli olması nedeniyle aradaki kira farkını tahsil edememektir.
• Yazılı bildirimin süresi ve şekli ihmal edilmemelidir. Bildirimin 30 gün öncesinden yapıldığı noter ihtarnamesi veya taahhütlü mektupla ispatlanamıyorsa, dava izleyen dönem sonunda açılsa bile karar geriye etkili olmaz.
• Sözleşmede "kira bedeli her yıl yeniden belirlenir" gibi muğlak ifadeler, madde kapsamındaki güvenceli süreden yararlanmak için yeterli olmayabilir; açık bir artış şartı bulunmadığında 30 gün kuralı yeniden devreye girer.
• Kiracılar da dava açabilir; ancak kiracı tarafından açılan davada da aynı süre sınırları geçerlidir. Süreyi kaçıran kiracı, dönem başından itibaren geçerli olacak şekilde indirim talep edemez.
• Yeni kira döneminin bitiş tarihini yanlış hesaplamak, özellikle "izleyen yeni kira dönemi sonu" ifadesini bir sonraki yılın aynı günü olarak değerlendirmemek ciddi hak kayıplarına yol açar.