# MADDE 346
Kiracıya Ek Ödeme Yükümlülüğü Getirilemez

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi, kiracıyı koruyan emredici bir kural getirir: Kiracının ödeme yükümlülüğü, sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli ve yan giderler ile sınırlıdır. Bunların dışında kiracıya hiçbir ad altında ek ödeme yükümlülüğü dayatılamaz. Özellikle vurgulanan iki istisnai kayıt geçersizdir:

• Ceza koşulu (cezai şart): “Kira bedeli zamanında ödenmezse, kiracı şu kadar ceza öder” şeklindeki anlaşmalar hüküm doğurmaz.
• Muacceliyet kaydı: “Bir kira bedeli ödenmezse, gelecekteki tüm kira bedelleri derhal muaccel hale gelir (hemen ödenmesi gerekir)” şeklindeki şartlar da geçersizdir.

Bu düzenleme, kiracıyı borcunu zamanında ödemenin dışında ek bir yaptırımla tehdit eden sözleşme maddelerine karşı korur. Kiracının tek temel borcu, kira bedelini ve sözleşmede açıkça tanımlanan yan giderleri ödemektir. Madde, sözleşme özgürlüğünün sınırını çizer ve kamu düzeni gereği kira ilişkisinde dengeyi gözetir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir dükkân sahibi, kiracısıyla kira sözleşmesi imzalarken “Kira bedeli her ayın 1’inde ödenir. Aksi halde günlük 500 TL gecikme tazminatı ödenir.” veya “Kiracı, kirasını art arda 2 ay ödemediği takdirde, sözleşmenin geri kalan tüm kira bedelleri muaccel olur.” şeklinde maddeler koyabilir. İşte bu maddelerin tamamı TBK m.346 karşısında geçersizdir. Kiracı bu maddelere dayanılarak icra takibine veya davaya maruz bırakılsa bile, mahkeme bu hükümleri yok sayacaktır. Örneğin; bir restoran işletmecisi, kirasını 10 gün geç ödediğinde kira sözleşmesindeki ceza şartına dayanılarak 10.000 TL ceza istenirse, işletmeci bu talebi reddedebilir ve kendisine yalnızca kira bedeli ile gecikme faizi (temerrüt faizi) yansıtılabilir. Geçersiz olan ceza koşulu değil, kira bedelinin ödenmemesine bağlanan cezai şarttır; genel hükümlere göre işlemiş temerrüt faizi ise her zaman talep edilebilir.

Sicil işlemleri açısından da bu madde önem taşır: Ticaret siciline tescil edilen veya noterlikte düzenlenen kira sözleşmelerinde bu tür hükümler yer alsa bile, bunlar hukuken geçersizdir. SicilAI olarak, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi sırasında bu maddeye aykırı şartların tespit edilmesini ve tarafların hak kaybı yaşamaması için sözleşmelerin mevzuata uygun şekilde düzenlenmesini öneriyoruz. Bir şirketin devralınması veya işyeri kiralanması süreçlerinde bu tür geçersiz maddelerin varlığı, sözleşmenin yorumlanmasında karışıklığa yol açabilir; bu nedenle sözleşme öncesi hukuki inceleme kritik rol oynar.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Ceza koşulu eklemek: Kira sözleşmesine “gecikme halinde ceza ödenir” hükmü koymak en sık yapılan teknik hatadır. Bu hüküm geçersizdir; ancak kiracıya temerrüt faizi yansıtılabilir.
• Muacceliyet kaydı koymak: “Bir kira ödenmezse kalan tüm kiralar muaccel olur” şeklindeki şart geçersizdir. Kiracının ancak gerçekten vadesi gelmiş kira alacakları için takip yapılabilir.
• Ek ödeme adlarıyla kiracıdan tahsilat yapmak: Kira bedeli ve yan giderler dışında “aidat”, “yönetim ücreti”, “bakım bedeli” gibi isimlerle alınan paralar, eğer bu ödemeler gerçek bir yan gider değilse TBK m.346’ya aykırıdır. Yan giderlerin sözleşmede açıkça tanımlanması gerekir.
• Geçersiz hükme dayalı icra takibi başlatmak: Kiraya veren, geçersiz ceza koşuluna dayanarak icra takibi yaparsa; kiracı itiraz ettiğinde takip durur, ayrıca kiracı kötü niyetli tazminat talebinde bulunabilir.
• Sözleşmenin tamamını etkileme yanılgısı: Bu maddedeki geçersizlik yalnızca ilgili hükümlere ilişkindir; sözleşmenin geri kalanı (kira bedeli, süre, yan giderler gibi) geçerliliğini korur. Taraflar bu ayrımı gözden kaçırmamalıdır.