# MADDE 347
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinde Uzama ve Fesih Şartları

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Madde 347, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin uzaması ve feshi ile ilgili kuralları belirler. Bu madde, kiralık işyeri veya konutta kiracı ile kiraya veren arasındaki dengeyi korumayı amaçlar. Belirli süreli bir kira sözleşmesinin bitim tarihinden en az 15 gün önce kiracı tarafından bildirim yapılmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Yani kiracı sözleşmeyi bitirmek istiyorsa süresinde iradesini ortaya koymalıdır.

Bu maddenin en kritik noktası, kiraya verenin (ev sahibi veya işyeri sahibi) salt sürenin dolduğunu ileri sürerek sözleşmeyi sona erdirememesidir. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak ve herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise ancak on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir işletme sahibi düşünelim: 5 yıllığına bir dükkan kiralamış olsun. Sözleşmenin bitimine 15 günden az süre kala kiracı hiçbir bildirim yapmazsa, kira sözleşmesi aynı kira bedeli ve şartlarla otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Kiracı ya da kiraya verenin bu sürede mağdur olmamak için takvimi çok iyi tutması gerekir.

Kiraya veren açısından ise süreç daha zorludur. Kiraya veren, kiracının 10 yıllık uzama süresini doldurmasını beklemek zorundadır. Örneğin 2020 yılında 5 yıllık sözleşme yapıldıysa, 2025'te sözleşme bitse dahi kiraya veren sebepsiz yere kiracıyı çıkaramaz; 2030 yılına kadar beklemesi gerekir. 2030 yılından sonra ise her yıl bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapmak koşuluyla sebep göstermeden feshedebilir. Bu süreçlerde noter bildirimleri, ihtarnameler ve sözleşme tarihleri gibi belgeler kritik önem taşır. SicilAI olarak özellikle işyeri kiralarında sözleşme bitiş ve ihbar tarihlerinin dijital olarak takip edilmesini, bu sayede hak kayıplarının önüne geçilmesini öneriyoruz.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Kiracının sözleşme bitiminden 15 gün önce bildirim yapmayı unutması ve kendiliğinden bir yıl daha kira sözleşmesine bağlı kalması en sık karşılaşılan hatadır.
• Kiraya verenin, 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiracıyı tahliye etmeye kalkışması hukuka aykırıdır ve tazminat yükümlülüğü doğurabilir.
• On yıllık sürenin hesabında yanlışlık yapılması: Süre, ilk sözleşme tarihinden değil, uzama sürelerinin toplamından itibaren hesaplanır. Bu nedenle doğru hesaplama için tüm kira dönemlerinin kaydı tutulmalıdır.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya verenin, henüz 10 yıl dolmadan genel hükümlere göre fesih bildirimi göndermesi geçersizdir ve mahkemede iptal edilebilir.
• Bildirimlerin süresi içinde yazılı ve ispat edilebilir şekilde (noter ihtarnamesi, taahhütlü posta) yapılmaması durumunda bildirimin hiç yapılmamış sayılması riski vardır.