# MADDE 348
Kira Fesih Bildiriminde Yazılı Şekil Zorunluluğu

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Türk Borçlar Kanunu’nun 348. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimlerinin geçerliliğini yazılı şekle bağlamaktadır. Başka bir ifadeyle, telefonla, yüz yüze ya da mesajla yapılan sözlü fesih bildirimleri hukuken sonuç doğurmaz; kiracı veya kiralayan, kira ilişkisini bitirme iradesini ancak yazılı bir belgeyle karşı tarafa ulaştırırsa geçerli bir fesih yapmış olur. Bu şart, sürenin bitiminde yapılan fesih bildirimleri, uzayan kira dönemlerine ilişkin sonlandırma beyanları ve olağanüstü fesih iradeleri için de geçerlidir. Madde metninde sadece “konut” ve “çatılı işyeri” kiralarının sayılması, çatısız açık alan gibi taşınmaz kiralamalarının bu hükmün kapsamı dışında kaldığını da göstermektedir. Özellikle işyeri sahiplerinin, sözleşmeyi bitirme niyetlerini karşı tarafa duyururken yalnızca sözün yeterli olduğunu düşünmeleri, uygulamada en büyük yanılgılardan biridir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bu madde, ticari hayatta işyeri kiralarının akıbetini doğrudan etkiler. Yazılı fesih bildirimi yapılmadığında kira sözleşmesi aynı koşullarla uzamış sayılır; kira ilişkisi sona ermediği için kiracı dükkânı tahliye etmek zorunda kalmaz ve kira bedeli ödemeye devam eder. Örneğin, mal sahibi kiracısına telefonla “süre bitti, çıkın” dese dahi bu beyanın yazılılık şartını taşımaması nedeniyle geçersiz olduğu ileri sürülebilir. Bu nedenle şirketlerin ve esnafın, kira bitiş tarihlerini ve sözleşmenin uzama dönemlerini takip ederek fesih bildirimlerini süresinde ve yazılı şekilde yapması gerekir. SicilAI olarak önerimiz, bildirimin noter aracılığıyla ya da iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesi ve karşı tarafın imzasının alınmasıdır; yazılı şekil geçerlilik için, ulaştığının ispatı ise ayrı bir güvence oluşturur. İşletmeler, kira bildirim süreçlerini sözleşme dosyalarında sistematik biçimde arşivlemeli ve yetkili kişilerin imzalarını muhafaza etmelidir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Mülk sahibi veya kiracının sözlü fesih beyanına güvenmesi: En yaygın teknik hatadır; yazılı belge bulunmadıkça bildirim yapılmamış sayılır.
• E-posta ve WhatsApp mesajlarını yeterli görmek: Yazılı şekil şartı, kural olarak imzalı veya güvenli elektronik imzalı bir belgeyi gerektirir; sıradan e-posta ya da kısa mesajlarla yapılan bildirimler ispat açısından ciddi sorun taşır.
• Elden teslim edilen bildirimde alındı ispatının alınmaması: Karşı taraf “bana bildirim ulaşmadı” iddiasında bulunabilir; bu durumda fesih hakkı kanıtlanamayabilir.
• Bildirimin açık ve net olmaması: “Muhtemelen çıkmanız gerekir” gibi ihtimalli ifadeler fesih iradesi içermediğinden hükümsüz sayılabilir.
• Kanunî bildirim sürelerinin kaçırılması: Fesih bildirimi yazılı yapılsa bile süresi içinde yapılmazsa kira sözleşmesi kendiliğinden uzar ve tahliye hakkı kaybedilir.