# MADDE 350
Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Fesih Şartları

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Madde 350, kiraya verene (mülk sahibine) kira sözleşmesini tek taraflı olarak sona erdirme imkânı tanıyan iki istisnai durumu düzenler. Normalde kira sözleşmesi süresi boyunca kiracıyı korur ve kiraya veren haklı bir sebep olmadan kiracıyı çıkaramaz. Ancak kanun koyucu, iki durumda kiraya verenin menfaatini üstün tutmuştur:

Birinci durum gereksinim (ihtiyaç) feshidir: Kiraya veren, kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek bir konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanmak zorundaysa, sözleşmeyi sona erdirebilir. Önemli olan ihtiyacın samimi, gerçek ve kalıcı olmasıdır. Örneğin, mülk sahibinin kendi dükkânını açmak istemesi veya annesinin bakıma muhtaç hale gelip kiracının oturduğu daireye taşınmasının zorunlu olması bu kapsamdadır.

İkinci durum ise yeniden inşa veya imardır: Kiralanan taşınmazın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi için ciddi bir imar projesi gerekiyorsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması fiilen imkânsızsa, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir. Burada sıradan bir boya badana değil, taşınmazın kullanımını tamamen engelleyen köklü bir inşaat faaliyeti aranır.

Süreç açısından kritik kural şudur: Belirli süreli sözleşmelerde ancak sürenin sonunda dava açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemlerine (6 ay kıdem, 3 aylık ihbar süresi gibi) uyularak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılması zorunludur. Bu dava, yenilik doğuran bir dava olup mahkeme kararıyla kira ilişkisi sona erer.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir limited şirket veya esnaf işletmesi, kiraladığı dükkânın sahibi tarafından "işyeri ihtiyacım var" gerekçesiyle tahliye davasıyla karşı karşıya kalabilir. Örneğin, bir kuyumcu dükkânı olarak 5 yıllık sözleşme yapan kiracı, süre bitiminde mülk sahibinin kendi oğluna aynı yerde pastane açacağını söylemesiyle tahliye riski yaşar. Bu durumda kiracının işyeri ticaret sicilinden terkin edilmesi, adres değişikliği bildirimi ve yeni bir işyeri kiralama süreci gündeme gelir.

İş dünyası açısından uygulamada şu senaryo önemlidir: Bir şirket, merkez adresini kiraladığı binada gösteriyor ve mülk sahibi binayı yeniden inşa etmek için ruhsat alırsa, kiracı şirketin tahliyesi kaçınılmaz olur. Bu durumda şirketin SicilAI üzerinden yeni adres tescilini yaptırması, sözleşmelerini ve faturalarını güncellemesi gerekir. Kiracı, mahkemeden tahliye için makul bir süre talep edebilir, ancak işyeri taşıma planını erken yapmalıdır. Ayrıca kiracı, geçerli bir tahliye davası açılmadan önce kendiliğinden taşınmak zorunda değildir; bu yüzden hukuki danışmanlık almak ve dava sürecini yönetmek kritik önem taşır.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Süre hatası: Belirli süreli sözleşmede sürenin bitiminden önce dava açmak geçersizdir. Ayrıca belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan dava reddedilir.
• 1 aylık hak düşürücü süre: Fesih bildiriminin kiracıya tebliğinden itibaren 1 ay içinde dava açılmazsa, tahliye hakkı kaybedilir. Bu süre kesin olup mahkeme tarafından resen dikkate alınır.
• Gereksinimin sahte olması: Kiraya verenin gerçekte ihtiyacı yokken sırf kiracıyı çıkarmak için dava açması halinde, mahkeme kötü niyet tespit ederse kiracıya tazminat ödemek zorunda kalınır.
• Esaslı onarım iddiasının abartılması: Sıradan tadilat işleri bu madde kapsamında değildir; ruhsat ve proje gerektiren gerçek bir inşaat faaliyeti olmadan yapılan fesihler hukuka aykırıdır.
• Dava şartı eksikliği: Kiraya verenin dava açmadan önce noter veya ihtarname ile fesih bildiriminde bulunmaması, davanın usulden reddine yol açar.
• Kiralananı kullanma zorunluluğunun ispatı: İhtiyaç sahibi kişinin halihazırda başka bir konutu veya işyeri varsa, dava reddedilebilir; bu nedenle ispat yükü kiraya verendedir.