# MADDE 351
Kiralanani Sonradan Edinenin Fesih Hakki

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi, bir gayrimenkulü (dükkan, ofis, depo veya ev) kira sözleşmesi devam ederken satın alan veya sonradan mülkiyetini devralan kişinin, belirli şartlarla kiracıyı çıkarma hakkını düzenler. Bu hak, kiracının korunması ilkesi ile yeni malikin mülkiyet hakkı arasında bir denge kurar.

Kısaca şu anlama gelir: Bir işyerini veya konutu kiracı olarak kullanıyorsunuz; mal sahibi bu yeri bir başkasına satıyor. Yeni malik, burayı kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanmak zorundaysa, kiracıyı çıkarabilir. Ancak bunun için iki önemli koşul vardır: Yeni malik, taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve dava açmalıdır. Dava, ancak bildirim tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra açılabilir. Yani kiracıya en az 6 ay süre tanınır.

Alternatif olarak, ikinci fıkraya göre yeni malik, dilerse kira sözleşmesinin süresinin bitmesini bekleyebilir ve sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak sözleşmeyi sonlandırabilir. Bu durumda ayrıca 1 aylık bildirim şartı aranmaz; doğrudan dava süreci işler.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir esnaf düşünün: 5 yıldır çalıştığı bir dükkanda kiracıdır. Dükkanın sahibi, binayı bir yatırımcıya satar. Yeni malik, bu dükkanı kendi oğlunun bakkal açması için kullanmak istiyor. İşte bu durumda madde 351 devreye girer. Yeni malik, tapu dairesindeki edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde esnafa noterden veya iadeli taahhütlü mektupla yazılı bildirim göndermelidir. Bildirimde "dükkanı oğlumun işyeri ihtiyacı için kullanacağım" demelidir. Bu bildirimden 6 ay sonra dava açabilir. Dava sonucunda kira ilişkisi sona erer ve esnafın tahliye etmesi gerekir. Yeni malik bu sürelere uymazsa, örneğin 2 ay sonra bildirim yaparsa, dava hakkını kaybedebilir.

Sicil ve ticaret hayatı açısından önemli bir detay: Bu madde yalnızca yazılı sözleşmesi olan veya süresi belirli olan kira ilişkilerinde değil, her türlü kira sözleşmesinde uygulanabilir. Şirketler açısından ise durum özellikle kritiktir: Bir şirket, kullandığı binayı satın aldığında veya şirket birleşmesi devralma yoluyla mülkiyeti kazandığında, bu maddeye göre hareket edebilir. Eğer şirket yeni malikse ve binayı kendi faaliyeti için kullanacaksa, kiracıya süresinde bildirim yapıp dava açmalıdır. Aksi takdirde kiracı, kira sözleşmesine göre korunmaya devam eder. SicilAI olarak önerimiz; herhangi bir taşınmaz devralındığında hukuki süreçlerin takvime bağlanması ve bir aylık bildirim süresinin asla kaçırılmamasıdır.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Bir aylık bildirim süresinin kaçırılması: Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmazsa, 6 ay sonra dava açma hakkını kaybeder. Bu süre hak düşürücü süredir, uzatılamaz.
• Yazılı bildirimin usulüne uygun yapılmaması: Bildirimin kiracıya ulaştığının ispatlanabilmesi gerekir. Noter kanalıyla veya taahhütlü mektupla gönderilmesi en güvenli yoldur. Sözlü veya telefonla yapılan bildirimler hukuken geçersizdir.
• Gereksinim şartının gerçek olmaması: Yeni malik, gereksinim iddiasını yalnızca kendisi, eşi, altsoyu (çocuklar ve torunlar), üstsoyu (anne-baba ve dedeler) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ileri sürebilir. Örneğin, kardeşi veya yeğeni için dava açamaz. Ayrıca gereksinimin samimi ve ciddi olması gerekir; sırf kiracıyı çıkarmak için yapılan sahte gereksinim iddiaları, dava sonrası tazminat yükümlülüğü doğurur.
• Altı aylık süre dolmadan dava açılması: Bildirim yapıldıktan sonra en az 6 ay beklenmeden açılan davalar reddedilir. Bu süre, kiracının yeni yer bulabilmesi için tanınan yasal korumadır.
• Sözleşme süresinin bitimi beklenecekse 1 aylık dava süresinin kaçırılması: İkinci fıkradaki yola başvurulacaksa, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre kaçarsa sözleşme kendiliğinden yenilenir ve yeni malik bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalabilir.