# MADDE 352
Kira Sözleşmesi Fesih Şartları
Resmi Kanun Metni
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?
Madde 352, kiraya verenin (mülk sahibinin) kira sözleşmesini hangi durumlarda tek taraflı olarak sona erdirebileceğini düzenler. Üç ayrı fesih sebebi öngörülür: Birincisi, kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen bu tarihte boşaltmamasıdır. Bu durumda kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı ya da dava açmalıdır. İkincisi, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya bir kira yılı içinde (bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde aynı kira yılında) iki yazılı ve haklı ihtarın yapılmış olmasıdır. Bu durumda kiraya veren, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi feshedebilir. Üçüncüsü ise kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananın bulunduğu belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun olmasına rağmen kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesidir. Burada süre, sözleşmenin bitiminden itibaren bir aydır.
💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması
Diyelim ki bir şirket, depo olarak kiraladığı gayrimenkulü 1 Temmuz 2025'te boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etti. Taahhüt tarihi geldi ancak şirket taşınmadı. Kiraya verenin, 1 Ağustos 2025'e kadar icraya başvurması veya tahliye davası açması gerekir. Bu süre hak düşürücü olduğu için kaçırılmamalıdır. Ticari kira sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan bir diğer durum, kiracının kira bedelini bir kira yılı içinde iki kez ödememesi ve bu nedenle noter kanalıyla ihtar çekilmesidir. İhtar usulüne uygun ve haklı olmalı; örneğin kira bedeli hiç ödenmemiş veya eksik ödenmiş olmalıdır. SicilAI olarak önerimiz, kira ödemelerinin dekontlarını ve ihtar tarihlerini düzenli olarak kayıt altına almanızdır. Ayrıca, kiraya verenin sözleşme kurulurken kiracının eşinin aynı bölgede evi olduğunu bilmemesi durumunda, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açması gerekir. Bu madde hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanır.
⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler
- Yazılı tahliye taahhüdünden sonra bir aylık hak düşürücü süre içinde icra takibi başlatılmaz veya dava açılmazsa, bu haktan vazgeçilmiş sayılır.
- İki ihtarın aynı kira yılına ait olması gerekir; farklı kira yıllarında yapılan ihtarlar fesih sebebi sayılmaz. Ayrıca ihtarların yazılı ve açık bir ödeme ihtarı niteliğinde olması şarttır.
- Kiracının eşinin konutunun varlığı, sözleşmenin kurulduğu tarihte kiraya veren tarafından biliniyorsa bu fesih yoluna başvurulamaz.
- Kira bedeli ödenmemişse bile, kiraya verenin süresi içinde dava açmaması hâlinde sözleşme kendiliğinden sona ermez; aksine kira ilişkisi devam eder.
Bu İşlemi mi Yapıyorsunuz?
Tescil işlemlerinizde zaman kaybetmeyin. Yapay zeka ile evraklarınızı saniyeler içinde test edin.
Yapay Zeka Motorunu Çalıştırİşlemleriniz %100 güvenli ve KVKK uyumlu olarak gerçekleştirilir.