# MADDE 362
Kira Bedeli Ödenmemesi Fesih Önel

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 362. maddesi, kira bedelinin ve yan giderlerin ne zaman ödeneceğini ve ödenmemesi hâlinde kiraya verenin nasıl fesih hakkı kullanacağını düzenler. Sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel âdet yoksa, kira bedeli her kira yılının sonunda ve en geç kira süresinin sonunda ödenir. Yani taraflar aylık ödeme kararlaştırmamışsa, yıllık ödeme esas kabul edilir.

Maddenin ikinci fıkrası asıl kritik düzenlemedir: Kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedeli veya yan giderler ödenmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verir ve bu önel içinde ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu sayede kiracıya makul bir süre tanınmış olur; ama bu süre boşuna geçirilirse kiraya veren tek taraflı fesih hakkı kazanır. Ticari hayatta bilinmesi gereken en önemli nokta, kira bedelinin aylık kararlaştırılmış olması durumunda bile gecikmede doğrudan fesih hakkı doğmayacağıdır; önce süre tanınması zorunludur.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir dükkân işleten esnafın kira sözleşmesinde aylık ödeme yazdığını ve bu esnafın üç aylık kira bedelini ödemediğini varsayalım. Kiraya veren, kiracıya noterden veya yazılı olarak bir ihtar gönderir. Bu ihtarda "altmış gün içinde kira borcunuzu ödemediğiniz takdirde sözleşmeyi feshedeceğim" şeklinde açık bildirimde bulunur. Kiracı bu altmış gün içinde birikmiş kira bedelini ve yan giderleri tamamen öderse fesih hakkı ortadan kalkar. Ödemezse, kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.

Şirketler açısından bu süreç, işyeri adresinin ve dolayısıyla ticaret sicili kayıtlarının değişmesine neden olabilir. Kira sözleşmesi feshedilen bir işletmenin yeni adres bulması, ticaret siciline yeni adresini bildirmesi ve tüm resmî yazışmalarını güncellemesi gerekir. SicilAI olarak, kiracıların bu tür bir fesih riskiyle karşılaştıklarında süreci hukuki destek alarak yönetmelerini ve sicil bildirim zamanlarını kaçırmamalarını öneriyoruz.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Altmış günlük önel süresine uyulmadan yapılan fesihler geçersizdir; kiraya veren bu süreden daha kısa bir süre tanıyarak sözleşmeyi sona erdiremez.
• Fesih bildiriminin yazılı ve açık olması zorunludur; sözlü bildirim veya belirsiz ifadeler hukuki sonuç doğurmaz.
• Yan gider kapsamı sözleşmede tanımlanmamışsa ihtilaf çıkabilir; bu nedenle kira sözleşmesinde ortak alan, aidat ve diğer giderlerin kalem kalem belirlenmesi gerekir.
• Kiracının önel süresi içinde kısmi ödeme yapması, borcun tamamını ödemediği sürece fesih riskini ortadan kaldırmaz.
• Sözleşmede aylık ödeme hükmü varsa maddenin ilk fıkrasındaki "kira yılı sonunda ödeme" kuralı uygulanmaz; bu ayrım gözden kaçırılmamalıdır.