# MADDE 365
Kiracinin Bakim ve Kucuk Onarim Yukumlulugu

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 365. maddesi, kira sözleşmesinde kiracının bakım ve küçük onarım yükümlülüğünü düzenler. Maddeye göre kiracı, kiralanan taşınmazı veya işyerini " gereği gibi" korumak ve kullanılabilir halde tutmakla sorumludur. Bunun yanında yerel âdetlere göre küçük onarımları kendisi yapmak zorundadır. Örneğin; musluk contası değiştirmek, priz kapağını onarmak, kapı kolunu sıkmak, boya badana gibi olağan bakım işleri kiracının sorumluluğundadır. Yine kullanımdan dolayı eskiyen veya bozulan düşük değerli ampul, anahtar, pim, vida gibi malzemelerin yenisiyle değiştirilmesi de kiracıya aittir. Bu madde hukuki dilde "olağan bakım ve küçük onarım gideri" olarak bilinen yükümlülüğü kiracıya yükler. Ancak binanın taşıyıcı sistemi, çatı, tesisat gibi büyük onarımlar kiracıya değil, kiraya verene (mal sahibine) aittir. İş dünyası için temel kural şudur: Kiralanan yerde konfor ve kullanılabilirlik için yapılan ufak masraflar kiracıya, binanın ömrünü uzatan ve değerini artıran büyük giderler ise mal sahibine aittir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir esnaf veya şirket sahibi, kiraladığı dükkân, depo veya ofiste bu maddeyle sık karşılaşır. Diyelim ki bir butik işletmeci, kiraladığı mağazanın vitrin camı çatladı ve içerideki elektrik düğmeleri kullanılamaz hale geldi. Bu maddeye göre vitrin camının değişimi büyük onarım sayılabilecekken düğmelerin değişimi küçük onarım kapsamına girer. Kiracı, düğmeleri yenilemekle yükümlüdür; ancak cam için mal sahibine haber vermeli ve masrafın mal sahibinden karşılanmasını istemelidir. Kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça bu ayrım geçerlidir. SicilAI üzerinden yapılan kira sözleşmesi kayıtlarında, tarafların "küçük onarım limiti" belirlemesi oldukça faydalıdır. Örneğin; 1.000 TL altındaki onarımlar kiracıya aittir şeklinde bir madde, uyuşmazlıkları önceden çözer. Ticari hayatta mal sahibi çoğu zaman " her şeyi ben karşılarım" dese de yasa bu sorumluluğu kiracıya yükler. Bu nedenle sözleşme imzalanırken bakım ve onarım giderlerinin sınırı netçe yazılmalıdır. Ayrıca kiracı, kiralananı işletirken oluşan kirlenme, yıpranma ve ufak deformasyonları düzeltmekle yükümlüdür; aksi halde kira bitişinde depozitodan kesinti olabilir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Büyük onarımı küçük onarım gibi gösterip kiracıdan talep etmek: Mal sahibi, çatı akıntısı, tesisat yenilenmesi gibi büyük onarımları "küçük onarım" diyerek kiracıya yüklemeye çalışabilir. Bu durumda kiracı yazılı olarak itiraz etmeli ve kanunun bu maddesine dayanmalıdır.
• Yerel âdet ve sözleşme arasındaki çelişkiyi göz ardı etmek: Sözleşmede "tüm onarımlar kiracıya aittir" gibi bir ibare varsa, bu madde sözleşmenin tarafı olan kiracı aleyhine genişleyebilir. Ancak bu tür kayıtlar, kiracıyı aşırı derecede zor durumda bırakacak nitelikteyse hakimin müdahalesi gündeme gelebilir. Profesyonel bir danışmanlık alınmadan bu tür maddeler kabul edilmemelidir.
• Onarım masraflarının faturasını saklamamak ve yazılı bildirim yapmamak: Kiracı, mal sahibine ait olması gereken bir onarımı kendi yaparsa, masrafı sonradan ispatlayabilmek için fatura, ödeme dekontu ve ihtarname saklamalıdır. Aksi halde mahkemede hak kaybına uğrar.
• Sürekli küçük onarımları ihmal etmek: Küçük bir sızıntı ihmal edilirse zamanla binanın ana yapısına zarar verir. Bu durumda zararın tamamından kiracı sorumlu tutulabilir. "Benim yükümlülüğüm değil" düşüncesiyle sorun büyütülmemelidir.
• Kira sözleşmesinde bakım limiti belirlememek: Tarafların onarım bedeli ve kapsamını önceden yazılı olarak belirlememesi, uygulamada en çok uyuşmazlık çıkaran sebeptir. Bu nedenle sözleşme aşamasında SicilAI gibi platformlardan alınan şablonlarda bulunan açık uçlu maddeler güncellenmeli ve taraflarca imza altına alınmalıdır.