# MADDE 367
Belirli Süreli Kira Sözleşmesinde Yenileme ve Fesih Hakkı

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 367. maddesi, belirli süreli kira sözleşmelerinin akıbetini düzenler. Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa ve bu süre dolmuşsa, kural olarak sözleşme kendiliğinden sona erer. Ancak kanun koyucu, tarafların (kiracı ve kiraya veren) sessiz kalarak veya fiilen ilişkiyi devam ettirerek sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde bir yenileme karinesi öngörmüştür. Bu durumda, arada başka bir anlaşma yoksa kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır. Üçüncü fıkra ise yenilenen bu sözleşmenin nasıl sona erdirilebileceğini açıklar: Taraflar, kanunda belirtilen yasal bildirim süresine (fesih bildirimi süresine) uyarak her kira yılının sonu için sözleşmeyi feshedebilir. Özellikle işyeri kiralarında bu madde, süresi dolan kiracının otomatik olarak tahliye edileceği yanılgısını düzeltir; aksine, taraflar sözleşmeyi uzatma niyeti olmasa bile, dikkatli bir fesih bildirimi yapılmazsa sözleşme kendiliğinden bir yıl daha uzar.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir şirket sahibi veya esnaf olarak dükkân, depo veya ofis kiralıyorsanız bu madde hayati önem taşır. Diyelim ki 1 Ocak 2024 – 1 Ocak 2025 arasını kapsayan 1 yıllık bir işyeri kira sözleşmeniz var. Sözleşme bitiminde kira sözleşmesi yenilenmese bile kiraya veren, 1 Ocak 2025’te “süre bitti, çık” diyemez. Eğer siz kiracı olarak dükkânı boşaltmaz ve kirayı ödemeye devam ederseniz veya kiraya veren kiranızı kabul ederse, sözleşme bir yıl daha (1 Ocak 2026’ya kadar) kendiliğinden uzamış olur. Bu durumda ticari hayatınızda mağduriyet yaşamamanız için fesih ihbarınızı yasal sürelere uyarak yazılı şekilde yapmanız gerekir. Kiraya veren de bu süreye uymak zorundadır. Örneğin kira yılının sona ermesinden en az 15 gün önce (işyerleri için bu süre farklılık gösterebilir; genellikle 3 ay önceden ihtarname çekilmesi gerekir) fesih bildiriminde bulunmalıdır. Aksi takdirde taraflar bir sonraki kira yılına mahkûm olur. Bu nedenle, sözleşme bittikten sonra taşınmayı planlayan bir işletme sahibi, süresi dolmadan önce fesih iradesini noter aracılığıyla veya taahhütlü mektupla karşı tarafa iletmelidir. Aksi hâlde, kira bedeli ödeme yükümlülüğü bir yıl daha devam eder. SicilAI olarak, ticari kira sözleşmelerinizde bu tarihleri takvim uyarısıyla takip etmenizi, kira artış oranlarını da yenilenen dönemler için önceden netleştirmenizi öneriyoruz.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Yazılı fesih ihbarı yapılmazsa sözleşme bir yıl daha uzar: En sık yapılan hata, sürenin bitimini yeterli görmek ve hiçbir bildirimde bulunmamaktır. Kira sözleşmesi belirli süreli olsa bile, örtülü devam hâlinde sözleşme yenilenmiş sayılır.
• Yasal bildirim süresine uyulmaması: Fesih ihbarının her kira yılının sonundan önce kanunda öngörülen süre içinde yapılması gerekir. Bu süre kaçırılırsa, bir sonraki kira yılı için geçerli fesih hakkı kaybedilir.
• Örtülü yenilemenin şartlarının göz ardı edilmesi: Kiracının kira bedelini ödemeye devam etmesi ve kiraya verenin bunu kabul etmesi, çoğu zaman “örtülü yenileme” olarak değerlendirilir. Taraflar aksini açıkça kararlaştırmamışsa, birer yıllık yenileme hükümleri geçerli olur.
• Kira bedeli ve diğer şartların yenilemede belirsiz kalması: Madde yalnızca süreyi uzatır; taraflar kira bedeli, teminat, bakım onarım gibi hususlarda yeni bir sözleşme yapmazlarsa, eski şartlar uygulanmaya devam eder. Bu da uyuşmazlığa yol açabilir; artış oranı ve depozito gibi konuların yenileme döneminde açıkça yazılı hale getirilmesi gerekir.