# MADDE 371
Kiracı ölümünde kira sözleşmesi feshi

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 371. maddesi, kiracının ölmesi hâlinde kira sözleşmesinin akıbetini düzenler. Kural şudur: Kiracı öldüğünde sözleşme kendiliğinden sona ermez. Sözleşme, kiracının mirasçıları ile kiralayan arasında devam eder; ancak hem mirasçılar hem de kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir. Yani taraflara tanınmış bir “ayrılma hakkı” söz konusudur. Bu hak kullanılmadığı sürece kira ilişkisi, mirasçılar açısından aynı şartlarla sürmeye devam eder.

Altı aylık süre, fesih iradesinin karşı tarafa yazılı olarak bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar ve bu sürenin sonunda sözleşme sona erer. Madde; kiracının ölümünü, adi kira ve genel kira ilişkilerinde olağan fesih dönemlerinden farklı ve özel bir fesih sebebi sayar. Önemli olan, mirasçıların tamamının veya bir kısmının kira sözleşmesini üstlenmek zorunda olmamasıdır; istemiyorlarsa yasal süreye uyarak çıkabilirler.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

Bir esnaf veya şirket sahibi adına kiralanan iş yerinde kiracının vefat etmesi durumunda bu madde devreye girer. Örneğin, bir şahsın üzerinde olan dükkân kirasını düşünün. Kiracı vefat ettiğinde mirasçıları (örneğin eşi ve çocukları) işletmeyi devralmak veya kapatmak isteyebilir. Eğer mirasçılar ticarete devam etmek istiyorlarsa, kiraya verenin altı ay önceden bildirimde bulunma koşuluyla sözleşmeyi feshetme hakkı olduğunu bilmeleri gerekir. Tersi durumda, mirasçılar da dükkânı kapatmak ya da devretmek için altı ay önceden fesih bildirimi yapabilirler.

Sicil işlemlerinde bu durum; iş yeri devri, adres değişikliği ve vergi mükellefiyetinin sona erdirilmesi gibi bürokratik adımlarla doğrudan bağlantılıdır. Kira sözleşmesi feshedilmeden iş yerinin kapatılması halinde mirasçılar kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder. Bu nedenle mirasçıların noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü yazı ile fesih bildirimini yapması, ardından SicilAI üzerinden ilgili sicil ve adres kayıtlarını güncellemesi süreci hızlandırır.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Süreyi kaçırmak: Fesih bildirimi süresi yasada açıkça altı ay olarak belirlenmiştir. Daha kısa bir süre öngörülmesi veya bildirimin süresi içinde yapılmaması, sözleşmenin devam etmesine yol açar.
• Yazılı şekil ve ispat eksikliği: Fesih bildiriminin yazılı yapılması ve delil niteliği taşıması (noter, taahhütlü mektup) gerekir. Sözlü bildirimler ispat zorluğu yaratır.
• Mirasçıların tamamının devreye girmemesi: Mirasçılardan biri feshedebilir, ancak diğer mirasçıların da sözleşmeden doğan hak ve borçlardan etkilendiği unutulmamalı; toplu hareket edilmesi ihtilafları önler.
• İş yeri kapanışının gecikmesi: Kira sözleşmesi feshedilmeden iş yeri kapatılır ve hükümsüz kalan kira ödemeleri yapılmazsa miraşçılar aleyhine icra takibi başlatılabilir.
• Ölüm tarihinin tespiti: Fesih bildirim süresi, ölümün gerçekleştiği tarihten itibaren değil, fesih bildiriminin karşı tarafa ulaştığı tarihten itibaren işlediği için doğru tarihleme yapılmalıdır.