# MADDE 69
Bina ve Yapi Maliklerinin Sorumlulugu

🔍 Bu Madde Ne Anlama Geliyor?

Bu madde, bir binanın veya diğer yapı eserlerinin (köprü, istinat duvarı, depo, iş hanı vb.) malikine "yapıdaki bozukluklar" ve "bakım eksiklikleri" nedeniyle ortaya çıkan zararlardan doğrudan sorumluluk yükler. Yani malik, binayı yapan müteahhit olmasa bile, binanın güvenli ve sağlam durumda bulundurulmasından birinci derecede sorumlu kişi olarak kabul edilir. Maddenin ikinci fıkrası ise kapsamı genişletir: İntifa hakkı sahibi (örneğin ömür boyu oturma yetkisi olan kişi) veya oturma hakkı sahibi (bir konutta sürekli oturma yetkisi bulunan kişi) eğer bakım eksikliklerinden kaynaklanan bir zarar varsa, malikle birlikte müteselsilen (yani zincirleme olarak) sorumlu olurlar. Zarar gören taraf, tazminatın tamamını bu kişilerin herhangi birinden isteyebilir. Son fıkra ise iç ilişkiyi düzenler: Zararın asıl sebebi başka bir kişi ise (örneğin bakımı üstlenen bir yüklenici veya yapıyı hatalı inşa eden müteahhit), ödeme yapan sorumlu kişi bu kişilere rücu edebilir.

💡 Ticari Hayatta ve Sicil İşlemlerinde Uygulaması

İş dünyasında bu madde özellikle iş yeri sahipleri, site yönetimleri ve kiracı esnafı yakından ilgilendirir. Bir düşünelim: Bir alışveriş merkezinde kafeterya işleten esnaf, binanın ortak kullanım alanındaki tavan sıvasının düşmesi sonucu yaralanan bir müşterinin tazminat talebiyle karşı karşıya kalabilir. Bu durumda TBK Madde 69 gereği, yaralanan kişi önce bina malikine gider. Malik, tazminatı ödedikten sonra, sıvanın dökülmesinin nedeni olarak bakım sözleşmesi yaptığı firmaya veya yapının kusurlu inşasından dolayı müteahhide rücu edebilir. SicilAI platformu olarak, ticari işletme sahiplerinin ve esnafın bu tür durumlarda sözleşme ve rücu zincirini önceden kurmuş olmasının hayati olduğunu vurguluyoruz. Özellikle kira sözleşmesi imzalanırken, malik ile kiracı arasında bakım ve onarım giderlerinin hangi tarafa ait olduğunun açıkça yazılması gerekir. Aksi hâlde düzenli bakım masrafından kaçınmak, ileride çok daha büyük bir tazminat yüküne dönüşebilir. Aynı şekilde, bir şirketin faaliyet gösterdiği binada merdiven, asansör veya çatı gibi kısımlardaki eksiklikler nedeniyle bir çalışan zarar görürse, işverenin de hem iş sağlığı güvenliği mevzuatı hem de TBK 69 kapsamında sorumluluğu gündeme gelebilir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Müteselsil sorumluluk tuzağı: İntifa veya oturma hakkı sahibi, sadece bakım eksikliğinden kaynaklanan zararlardan malikle birlikte sorumludur. Ancak zarar gören kişi dava açarken sorumluluk türlerini karıştırabilir; bu nedenle taraf olanların savunma ve sigorta altyapısını hazır tutması gerekir.
• Bakım masraflarını düşürmek: Malik veya yönetim, binanın periyodik bakımını yaptırmazsa (örneğin korozyon kontrolü, çatı yalıtımı, tavan sıvası) oluşan zararlarda kusur oranı çok daha yüksek hesaplanır. Periyodik bakım raporları, sigorta eksperleri ve mahkemede en önemli kanıttır.
• Rücu süresinin kaçırılması: Rücu hakkı, genel zamanaşımı sürelerine tabidir. Zararın tazmin edilmesinden sonra asıl sorumluya dava açmak için iki yıllık kısa süre içinde harekete geçilmelidir. Bu süre kaçarsa hak kaybı yaşanır.
• Sigorta ihmali: Yalnızca yangın sigortası yaptırmak yeterli değildir; genişletilmiş kalemlerle üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortası veya konut sigortası içinde yer alan sorumluluk teminatları eklenmelidir. Böylelikle TBK 69'dan doğan tazminatın bir kısmı poliçe ile karşılanabilir.
• Kira sözleşmesinde sorumluluk dağılımı yapılmaması: Kiracı esnaf, kendi dekorasyonunu yaparken binanın taşıyıcı sistemine müdahale ederse bu "yapım bozukluğu" sayılabilir ve ileride malik ile arasında ciddi uyuşmazlık çıkar. Tüm müdahalelerin malikin onayına ve projeye uygun olması şarttır.